电商大厦招租方案

电商大厦招租方案

为了落实公司对大厦写字楼租赁策略，指导招租工作的顺利进行，达到长期收益与短期回报的平衡，销售部在对广州写字楼市场尤其是白云区西槎路市场的调研基础之上，结合项目自身特点，经过充分讨论，现制定以下招租方案。

一．项目地理位置

好运来电商大厦位于西槎路和石槎路交叉口西北处原水泥厂院内,交通方便,地理位置优越,：距离火车站白马商圈、裕龙、万达广场、新市百信广场、白云皮具贸易城，金碧新城、石井等约十分钟路程，出南门左拐三元里大道，右拐广清高速，东门西槎路连接黄石路和内环路，公交站四通八达，十多条公交线路，聚龙工业区站、同德围等，距机场半小时路程。未来两年内，地铁八号线，五号线两条地铁相继开通，既方便出行，又大大提高您的商务价值。

二．市场调查基本情况

目前白云区西槎路上的写字楼稀缺，尤其有特色服务的写字楼几乎没有，含骏富国际等一共成型的没有几个，而且租赁状况不错，目前几乎都处于收尾阶段。且定位档次较低，方圆三公里内平均租金为35元/平方米左右，且有的楼龄较长，配套落后，没有相应的完善的配套及服务。

根据周边写字楼市场调查及对周边主要业主的分析，结合我们大厦自身特质，可以得知：

第一点，白云区写字楼尤其西槎路上的专业写字楼有限，这为我们招租提供了良好的契机。

第二，项目周边产业链清晰，周边聚集大量的专业市场，如站西，流花服装市场，广大皮具鞋服市场。白云区作为广州物流中转基地，物流业发达，可以承接广州市城市升级改造带来的人流物流财流。为公司后期招商提供了极为便利的条件。

三．写字楼定位

1.目标客户定位

白云区物流业发达，附近周边专业市场云集，网上交易频繁，但专业服务于电商的专业大厦极少。本栋大厦定位专业的服务于电商的服务型写字楼。

愿意提高办公档次和提高形象的中小企业

项目周边经营鞋服，皮具经营状况良好，愿意改变办公品质的人群

全国以及广州市区对价格比较敏感但是对行业区域要求不高的企业。

2.目标客户特质

为营造良好的办公空间，保证优质的客户结构，结合好运来大厦写字楼品牌定位，须对客户进行初步筛选。只有经过精细的客户筛选，才能进一步提升入驻企业的品牌形象，与我们公司和好运来大厦品牌形象保持一致。好运来大厦的客户选择主要为网上交易，需要代理物流服务的电子商务客户为主。

3．品牌定位

安全

高效

省钱

省心

以人为本

电商客户只负责办公，仓储物流可以全部托管给我们。以专业仓储为根本，实现仓库发货和办公大厦的零距离。力争20**年打造成中国最专业，最有影响力的仓储式办公大厦。

4.楼层及价格规划

好运来定价策略在整个招租过程中较为重要，它将直接影响招租效果及公司收益。定价既要保证项目的盈利水平，又要保证项目的招租效果，还要具有持续的竞争力。而且无论怎样盘算利润和成本，终归要经过市场的考验，市场接受的价格是直接反映市场状况的晴雨表。

因此，在定价过程中，选取可比性较强的物业作为比较标准，结合周边市场情况推算出该项目的出租价格区间。建议好运来大厦写字楼租金范围定于40-50元/平米。

考虑到公司品牌、区域规划、宣传推广和客户未来的接受能力等因素的影响，最终合理的出租价格，仍需经过市场测试，随市场的反应按季度作出合理的调整。

据公司规划和大厦定位，大厦每层根据客户需求可分割出租，以满足不同客户对面积的需求。

3、4、5层40元-42元/平方米，6、7、8、9层45-47元。根据景观，位置调整价格。根据客户情况可以适当减免物业管理费。

四．租赁条件

项目

好运来大厦写字楼

租金

40-50元/平米

租金递增方式

每年按5%逐年递增。

租期

原则上不超过3年，以下两类企业可以放宽至5年：

（1）具有行业品牌号召力、影响力、行业龙头知名企业

（2）租赁面积在2层以上的企业。

免租装修期

500平米以内15天；

500至1000平米1个月；

1000平米以上1.5个月；

(如装修期内客户提前完成装修入住的,以实际入住日为计租日，免租期内免租金，不免物业管理费)。

推广优惠

（1）租赁面积在1000平米以内，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予5%的租金优惠；

（2）租赁面积在1000-3000平米，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予10%的租金优惠；

为了吸引更多高品质客户，对于行业知名企业，不论租赁面积大小，均给予10%的租金优惠。

定金标准

100平米以内定金为3千；

200平米以上定金为5千；

1000平米以上定金为1万。

押金标准

3个月租金金额

提前解除租赁合同条件

合同期未满，因乙方原因提前解除合同的，乙方应提前两个月书面通知甲方并取得甲方的同意后，方可解除租赁合同，在此情况下甲方不予返还租赁押金；

合同期未满，乙方在租赁场地从事非法活动、改变房屋主体结构、改变房屋用途、损坏房屋设施设备等其它违约情行的，甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，有权立即单方面解除租赁合同，在此情况下甲方不予返还租赁押金；

合同期未满，因甲方原因（非甲方不可抗力）提前解除合同的，甲方应提前两个月书面通知乙方，方可解除租赁合同，在此情况下甲方除无息返还租赁押金外，额外支付1倍租赁押金给乙方作为违约补偿。

退场条件

租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方应于5日内将租赁符合正常使用后的状态返还给甲方，双方共同对租赁房屋按交楼时的设施设备清单清点数量，所有欠缺数量须由乙方补回或赔偿材料损坏或损耗。若乙方交还的租赁房屋含有固定附着物、装置以及附加设备，且甲方同意接收的，则视为乙方放弃该等固定附着物，装置及附加设备等的财产所有权，乙方不得甲方给予任何补偿。逾期交还租赁房屋的。双方办理完交接手续，所有费用结算完毕，乙方将租赁押金收据退还给甲方后，甲方应于10个工作日内无息向乙方返还租赁押金。

五．服务式办公

硬件平台设施

电话秘书服务

您可以提供一份您公司需要电话的职员名单，以及公司情况、主营业务、产品说明，大厦前台电话秘书可根据该资料为您代接电话及业务介绍。

免费

标准商务前台接待服务

参见《前台接待标准流程》

免费

代收信件、包裹、快递的收发服务

限时收费

代理图书订阅

免费

公共功能区

洗手间提供卫生纸、擦手纸、洗手液

免费

每日5次以上公工区域清洁

免费

无线wifi

免费

无限次使用各商务中心的商务休闲区域及洽谈间

免费

所有网点商务空间使用

您可以根据业务需求，临时自由选用任一网点空置的办公室或是空置工作位，请提前与相应商务中心前台联系

4小时/租户/月内免费，超出部分按项目计费

商务休闲区

微波炉、冰箱使用

免费

纯净水等饮品

免费

无线互联网接入（WiFi）商务休闲区内提供100兆接入带宽

免费

网络液晶电视，发布企创通知、活动，亦可提供您公司商讯发布

免费

最新报刊、杂志供公共商务区内阅读

免费

会议室

大厦租户

1.为在确保在您需要的时间内顺利使用，请尽量提早预订

2.取消预订应提前2小时，否则视为有效租赁，并按预约时预计的时间收费

3.大厦每月给租户提供一次免费使用，其他按时租用，当月月结

会议室和投影仪按小时收费

外部客户

1.需要提前2天预订并提前交付定金，定金金额为200元

2.为了安全和规范起见，需要客户提供负责人的微分证复印件留底，如是公司需要提供公司的营业执照复印件留底

3.取消预定需要提前一天告知，否则视为有效租赁，定金不予退还

会议室和投影仪按小时收费

软性服务

打印

按张收费

复印

按张收费

传真

按张收费

文档制作（Word、E*cel、PPT）含打字、排版、图标制作

按版面收费

信息系统

互联网宽带接入

ISP的商用网络接入标准，平均带宽保证普通办公需求

免费

局域网络服务

确保房间端口可正常接驳互联网，以及公司内部局域网互联

可提供Vlan私有网络系统，保护您公司内部电脑联网且不被外部访问等安全系统。

免费

小型网络设备租赁

4口8口交换机租用及安装维护

按月或次收费

IT外包服务

电脑、办公软件日常维修，维护

按月或次收费

硬件另计

行政服务

代理网络招聘信息发布

提供中国人才热线（Cjol）、智联招聘、前程无优（51job）等主流

招聘网发布招聘信息，前台提供协助招聘接待、协助笔试安排等

免费

代理招聘

提供职位描述分析、招聘信息发布、专业能力测评、专业HR面试、最后

提供给您要求数量的候选人及测评信息，供您最筛选。

按岗位收费

外来客户来访接机、接车及接待和导游服务

提供专职的客户来访接待及导游服务，您可以提出具体要求，比如接待

人员的性别、年龄、学历、五官、身高、着装及所需具备的一定专业水

平等，在接待客户的同时，提供高内导游服务。

服务中产生的交通费、景点门票等费用另计。

服务时间：每天的早上9：00—下午的20：00按天/小时收费

翻译服务

按项目计费

租车服务

提供签约单位抵于市场价的租车服务，并代理联络接着安排。

说见《租车价目表》

代订酒店服务

免费为各位租客提供酒店预订咨询服务。通过我司预订可以

让您享受酒店的VIP价格与服务。

您可通过网络和电话等方式联系我司客服人员，并由客服人

员为您做全面的酒店介绍。

免费

代订机票

企创会在全市多家提供票务的机构中对比选择，给客户提供优惠折扣的机票。

免费

每周1次吸尘清洁服务

需要时可向前台预约清洁时间。

免费

增值商务服务

文娱活动

各类文体活动、比赛、交流、聚餐、PARTY、培训、讲座（一个半月一次）。

视活动内容收费

提供租户间上下班拼车、拼吃、拼玩等信息交流平台，商机互动平台上实现。

免费

代订优惠电影票

一般可为市价六折以下，代订各类演出电影音乐会门票

免费

代理工商税务财务服务

工商注册

按项目收费

变更注册地址

按项目收费

工商年检

按项目收费

验资、审计报告、财务记账

按项目收费

市场推广

提供商讯发布及产品推广。

免费

六．营销推广及媒体策略

直销

直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

直销对象：写字楼已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司企事业单位、富有的私营企业主。

直销人员：公司销售推广人员、临时用工街头

DM

单派发、礼仪（形象）小姐宣传等。

邮寄

对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行

邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

邮寄内容：写字楼单张简介、写字楼商户介绍、物业服务项目及写字楼所具有的优势。邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

网络推广

大厦形象网站，百度推广，免费网站信息发布。

七．招商注意问题

见附表

篇2：泄气制动器匹配发动机设计方案

泄气制动器匹配青岛汽车厂发动机设计方案

青岛智远汽车部件有限公司

一、发动机制动技术的发展

缓速器是车辆（特别是重型载重汽车和大型客车）的一种辅助制动装置，可以用来降低车辆行驶速度或使其稳定在一定的速度范围内，但不能使车辆停止。使用辅助制动装置可显著增强车辆的制动性能，不需使用或少使用主制动器（传统的摩擦制动器）就能将车辆控制在一定的安全速度范围内，预防车辆制动失灵，确保行车安全，特别是增强重载车辆下长坡时的安全性。

现在车辆尤其是重型车的车载越来越大，发动机功率也在不断增加，车速也越来越高，所以对整车的制动性能要求也越来越高，越来越迫切需要一种新的车辆辅助制动装置来保证车辆有足够的制动能力。

在目前使用的汽车辅助制动装置中，排气制动阀因其结构简单，性能可靠，容易操作，安装方便，他作为一种辅助制动装置得到了广泛的应用。目前几乎所有使用辅助制动的车辆都安装有排气制动阀。但由于排气制动阀的制动功率较小，不能满足大部分情况下的制动需求，因此需要有一种新的汽车辅助制动装置，在此背景下，发动机制动器应运而生。根据产生力矩的大小，发动机制动器可分为两大类：其一为发动机泄气制动器，属于中级制动性能的发动机制动器，潍柴的EVB也属于此范畴，其二为压缩释放式的发动机制动器，属于高级制动性能的发动机制动器，其典型代表为皆可博的JAKEBRAKE。

二、几种常用制动组合的制动性能比较

虽然各种类型的辅助制动器制动性能不同，但在实际使用中一般推荐两种或两种以上不同性能的制动器联合使用，以增加辅助制动的安全性。根据试验，几种常用的辅助制动性能联合使用时所产生的制动力矩分别为：1、一般排气制动阀在额定转速下的制动效果可达发动机额定功率的25-40%；2、恒压排气制动阀在额定转速下的制动效果可达发动机额定功率的45%左右；3、恒压式排气制动阀+泄气制动器在额定转速下的制动效果可达发动机额定功率的50-75%；4、压缩释放式发动机制动器在额定转速下的制动效果可达发动机额定功率的75-90%；5、一般（恒压）排气制动阀+压缩释放式发动机制动器在额定转速下的制动效果可达发动机额定功率的90-100%。

发动机制动器的选择一般根据发动机的排量。根据国内的路况特点及实际使用情况，10升或10升以上的发动机推荐优先选择使用压缩释放式的发动机制动器组合；5-10升的发动机推荐优先选择使用泄气制动器组合；5升以下的发动机推荐优先选择使用排气制动阀。依据青岛汽车厂的实际情况，推荐使用恒压式排气制动阀+泄气制动器的辅助制动组合。

三、泄气制动器的作用及工作原理

泄气制动器的主要作用是在车辆需要减速时增加由柴油机产生的制动力矩，使车辆持续的减低或稳定车辆速度，有效提高车辆的控制性能，可以保证车辆在山区下坡路上的行驶安全性、降低了刹车系统的使用频次，减轻制动系统的磨损程度，使整车运营成本降低，提高了使用经济性，司机不用或可减少在下坡路上浇水冷却轮胎，刹车次数大幅减少，减轻了驾驶劳动强度，增加了驾乘舒适性。

传统的排气制动装置是在发动机排气管路中安装一碟阀和转动机构，通过关闭该碟阀增大排气行程阻力，利用发动机的排气作为辅助制动源，阻止发动机运转而产生制动作用，以达到控制车速的目的。

泄气制动器是建立在传统的排气辅助制动装置之上，当蝶阀关闭时，柴油机在汽车重力的拖动下类似于压缩机工作，而泄气制动器通过控制排气门的行程，实排气门在发动机制动过程中保持打开一个间隙来提高发动机的制动功率，进一步将汽车的前进动能转化为制动功率，提高整车的制动功率，保证行车安全性。

当制动状态下的发动机处于排气冲程时，排气门被打开，泄气制动器的执行活塞在液压油的作用下也跟着下移，并且液压腔中充满了不可压缩的润滑油，当排气冲程结束，排气门有关闭的趋势，但此时进油单向阀关闭，阻止排气门关闭，保持排气门继续打开，从而泄露掉燃烧室内的压缩混合气体，使极少的能量返回发动机活塞，并依靠排气制动装置产生的背压来增加进排气功耗，以增加制动功率。

四、泄气制动器与排气蝶阀制动组合与发动机相配时所需发动机的相关参数

泄气制动器与排气蝶阀制动组合的设计是要根据发动机参数进行专业设计的，发动机的参数不一致可能会影响制动效果，为了保证制动组合达到最优制动状态，建议客户填写下表。

项目

参数值
备注

单缸排量（L）、行程/缸数

柴油机冲程数/额定转速（rpm）

停止供油单缸排气冲程，活塞在下止点附近最高缸内压力/温度（bar/℃）

最高允许排气背压（指增压器限制等）

活塞在上至点时单汽缸至增压废气涡轮出口之间的容积(L)涡轮增压器废气侧最高排气温度(℃)排气门正面承压面积（燃烧室一侧）

排气门背面承压面积

排气门升程（m）

排气门弹簧刚度（N/m）

压缩比/发动机缸罩内温度

泄气制动器与蝶阀的安装位置及安装部位的联系尺寸

建议蝶阀安装在增压器废气排气侧，这样制动效果最理想。

另外要保证发动机已预留出向泄气制动器供油的油路通道，如果发动机内部没有油路空间，也可以采用外部供油，但要预留出油管接头。

五、泄气制动器与排气蝶阀组合匹配方案：

1、排气蝶阀的匹配方案：

拟开发的专门配套用恒压排气制动阀针对发动机在转速1000rpm-2600rpm，能起到较好的辅助制动效果。另外，泄气制动器对排气制动阀的背压要求稳定，压差小。

其他性能参数：

工作寿命：不低于100万次，

工作环境温度：-50—200℃，

蝶阀工作温度：不高于700℃，

气缸最大工作压力：不大于0.98MPa。

2、泄气制动器匹配方案：

在排气蝶阀能满足泄气制动器工作要求的前提下，安装泄气制动器。泄气制动器与排气蝶阀联合作用下的制动功率目标值如下：

（以上数据采用9.726L直列六缸发动机做模拟，压缩比为17:1，额定转速2600rpm,发动机参数不同，上述数据也会有所变化）

六、试验标准：

除了对照匹配方案的目标值在发动机试验台架上做制动功率和制动背压测定外，整车也可通过以下几种方式对辅助制动效果加以测定：

（1）下坡试验：即在坡度为7%，坡长6Km的坡道上，不采用任何主制动器的情况下，单车额定满载，控制车速在60Km/h，打开辅助制动，车辆能以稳定的60Km/h速度正常行驶到坡底。

（2）制动减速度的测定试验：发动机处于额定转速下，选定变速箱档位，使该档位在单车额定满载的情况下，车速控制在50Km/h，采用辅助制动减速，在减速至40Km/h期间，制动减速度不小于0.65mm/s2。

（3）道路试验：在单车满载的情况下，车辆变速器分别接入Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ档，汽车加速到最高速，然后发动机熄火，辅助制动下，不脱档滑行到最低稳定车速，得到车速与时间的变化关系。应符合下表的要求：

七、泄气制动器+排气蝶阀的安装及其他要求

1、蝶阀安装及其他配套件要求

a.排气制动蝶阀建议安装在发动机蜗轮增压器废气排气口一侧，这样便于迅速建立排气背压；

b.排气蝶阀控制缸进气口联接螺纹为NPT1/4，确保进气管路公称通径大于等于φ5且长度不大于600mm，配套电磁阀公称通径大于等于φ5且电磁阀开启响应时间不大于15ms；

c.车辆提供储气罐等气源压力不得低于0.49MPa；

d.排气制动蝶阀及其配套件整体响应时间（即从接到制动信号到蝶阀关闭的时间）不超过0.2s；

e.确保排气制动蝶阀配套联接件密封可靠。

2、泄气制动器安装的其他要求：

a.安装可靠，要使泄气制动器的执行活塞正对排气门，且所有螺栓均按安装要求拧至指定的扭矩；

b.严格按照安装要求调整执行活塞与排气门之间的间隙，调整不当会造成发动机的损坏。

c.要保证润滑油的清洁，并要保证油路不漏油；

d.电路连接要可靠，并有必要的保护措施。

青岛智远汽车部件有限公司

20==-12-16

篇3：现代农业改革与建设试点实施方案

现代农业改革与建设试点实施方案

为贯彻落实党的**大精神，深化农业改革，加快现代农业建设，进行农业改革与建设试点。具体方案如下：

一、指导思想

发挥***县国家现代农业示范县先行先试作用，通过综合运用财政、金融等手段，培育壮大农民专业合作社等新型经营主体，建立集约化、专业化、组织化和社会化相结合的新型生产经营体系，着力破解经营规模小、投入分散、融资难、保险发展滞后等制约瓶颈，探索***特色农业现代化发展模式，为传统农业向现代农业的加速转变注入新的活力。

二、目标

通过先行试点，积极创新农业生产经营、管理服务体制机制，探索建立“新型经营主体+订单农业+财政资金+金融资金+保险资金+其他资金”有机结合的农业适度规模经营模式，加快探索以农民专业合作社等新型经营主体为主的农业规模化经营新路子。到20**年，土地适度规模经营比重达到40%以上，粮食单产比20**年增加20%以上，农民人均纯收入年均增加10%以上。

三、任务

（一）探索建立集约化、专业化、组织化、社会化相结合的农业经营新体系。在坚持农村基本经营制度的基础上，积极创新土地流转机制，健全土地流转政策，促进建立以新型经营主体为主导，对上联结金融机构获得信贷资金，对下联结农户开展适度规模经营，横向与粮食收储加工企业、保险公司签订生产订单和保险合同，要素集聚、生产高效、服务到位的农业规模经营体系。

（二）探索建立以订单农业为基础的产销新模式。引导农民专业合作社等新型经营主体与农产品收储、加工、销售企业签订收购合同，按市场价格形成机制合理确定农产品购销价格，探索建立长期稳定的利益共享、风险共担的农产品产销衔接机制和订单履约机制。

（三）探索建立以资金整合使用为重点的财政支持新方式。积极推进农业项目资金向试点示范县倾斜，加大农业综合开发资金、现代农业生产发展资金对示范县建设的支持力度，鼓励示范县统筹整合农业项目资金，加快建设高标准农田、高效特色产业园、标准化规模养殖场、现代加工物流园县，搭建要素集合、产业集聚、创新驱动的农业改革与建设平台，促进良种、良法、良机、良制集成推广应用。

（四）探索建立以金融资本为核心的农业投融资新机制。鼓励试点示范县健全现代农业融资服务体系，建立涉农贷款风险补偿制度，创新财政引导金融资本投入机制。鼓励金融机构开发适合农业适度规模经营发展需要的金融产品，创新农业融资服务方式，因地制宜地扩大贷款抵押物范围，在风险可控的前提下，向符合条件的新型经营主体发放订单权益质押、信用联保等贷款，或提供大中型农机具融资租赁等服务。

（五）探索建立以农业保险为保障的风险防范新措施。鼓励试点示范县积极探索农业保险与信贷有机结合的模式，创新农业保险扶持政策，根据相关规定，在中央、省财政补贴的基础上，合理确定农民专业合作社等新型经营主体保费补贴标准，进一步提高农业保险保障水平，有效化解农业生产经营风险。

四、期限

试点期为3年，即20**-20**年。

五、政策措施

遵循国家现代农业示范县建设的相关精神指示，围绕改革农业农村体制，在进一步完善公有制为主体、多种所有制共同发展的基本经济制度和以家庭承包经营为基础、统分结合的基本经营制度的基础上，促进现代农业发展这一主线，强化政府职能，完善政府服务，并充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，畅通科技、人才、资金等生产要素在城乡间合理流动、有效配置的渠道，稳步强化农业和农村生产力发展的物质基础。创新土地流转制度，促进农业资源向种养大户、科技能手、专业户集中，提高适度规模经营水平。鼓励农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。围绕高效粮食、设施农业、畜牧养殖业、休闲旅游农业等主导产业，着力探索农业劳动力培训的长效机制，为农业现代化建设提供人力保障和智力支持。

根据总体发展目标，借鉴国内外现代农业示范县的先进管理模式，按照有利于体制创新、科技创新和灵活高效的原则，以建立统一指挥、协调有序、合力共建的组织体系为目标，合理设计示范县的组织结构，保证企业决策的制定和执行的顺利。创新农业支撑服务体系及农村投融资制度等，打破行政县划和所有制界限，调动社会一切资源支持农业发展。同时，做好职责分工，加强各个职能部门之间的配合与交流，建设科学合理的运管体制，合理配置资源，促进示范县的健康发展。

1、管理体制与经营机制创新

创新农业生产方式，按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，大力推进农业结构调整，发展高效农业，发展农产品精深加工，积极扶持加工型、流通型的龙头企业实施品牌战略，发展品牌经营，加快创建国际知名农产品品牌，建立独具特色的县域性“品牌经济”，提升农业产业化水平，不断拓宽农业增效、农民增收的空间。大力推广市场引领下的“公司+农户”、“基地+农户”、“公司+合作组织+农户”等产业化经营模式，鼓励龙头企业发展“订单农业”、实行二次返利，与农民建立“利益共享、风险共担”的利益共同体。创新现代农业模式，加快现代农业示范县建设，根据市场的需要，打破地域、行业、所有制界限，把产供销、贸工农紧密结合起来，实现优化组合，建立符合现代农业发展要求的经营机制。

2、农村投融资制度创新

建立多层次、分级负担的投入机制，通过政府优惠政策，积极进行招商引资，疏通与银行、投资公司等金融部门的合作渠道；鼓励以股份制形式创建技术开发和产业公司；吸引科研机构自带项目经费参与园县建设，拓展投资渠道，加快园县建设和发展。

根据***县实际，探索出多种投融资模式，不断发挥财政资金的引导作用，整合各类支农资金，引导银行贷款、企业和民间多元化投资，积极推动贷款公司、农业资金互助社、融资担保公司、村镇银行、农业投资公司、农村金融社县服务点、农业示范县民间投资信托公司等地方金融组织健康发展；国家开发银行对国家现代农业示范县的专项支持，争取其推出的合作贷款、中长期项目贷款、银团贷款、流动资金贷款、债券承销、融资租赁等金融产品对***县现代农业示范县的融资支持。

发挥政府组织保障优势和银行融资推动优势，大力推进并灵活构建“组织平台、担保平台、融资平台、社会公示平台、信用协会”为一体的“四台一会”基本融资模式，引导和聚合社会各方资源，用批发的方式解决示范县融资难问题。

鼓励通过融资平台统贷统还模式、委托代建模式、资源补偿模式等方式，拓宽现代农业发展的融资渠道。

探索建立农业产业投资基金以及其他股权投资基金，推动农业产业担保体系和保险体系的建立。依靠采取抵押贷款、“农户联保”等多种方式为规模化生产提供金融信贷服务，有效满足部分种养大户发展中的资金需求。探索推行大型农用设备、集体建设用地、厂房、设备、原材料半成品以及土地承包经营权、林权、宅基地等使用权抵押贷款。积极开展农业自然灾害保险，建立商业保险、农民互助保险和政策性农业保险相结合的农业保险制度，设立农业保险风险基金，拓宽农业险种覆盖面，将种养业等列入政策性保险范围，最大限度化解经营风险。

3、农业专业合作社创新

坚持****，以保护农民利益为核心，按照“加快发展、提升水平、注重规范”的要求，积极培育和发展各类农民专业合作组织。通过机制创新，优化农村资金、技术、人才等生产要素配置，推进农业专业化、规模化、县域化、集约化生产，促进农村科技进步和产业化经营，提高农民进入市场的组织化程度，增强农产品市场竞争力和农户抗御市场风险的能力，促进农业和农村经济持续、快速、健康发展。鼓励支持农民专业合作社开展专业化、集约化、规模化生产，依托地方优势特色产业和现代农业园县建设，大力发展“一村一品、一品一社、一品多社”。重点做大做强一批运作规范、市场竞争力较强的“五好”农民专业合作示范社。因地制宜发展劳务合作、富民合作、资金互助合作等其他多种形式的新型农民合作组织，做大合作组织规模，提升农民合作组织综合竞争力。在培育壮大单个合作社规模的同时，要加大联合合作社的发展，重点发展种养大户、加工企业、营销组织共同组建的产销合作社，让合作社成员分享加工流通增值效益。逐步规范专业合作经济组织的运行机制，重点加强民主管理、利益分配、监督约束等方面的规范，使之与农民建立比较紧密的利益联结关系，进一步提高农民的组织化程度，增强农民抵御市场风险的能力。

4、农村土地流转创新

积极创新农村经营机制，积极引导鼓励农民采取转包、出租、互换、转让、股份合作等多种形式，积极推进土地流转，使得土地流转机制不断完善，土地流转规模逐渐扩大，加快推进规模化、设施化、园县化、标准化进程，推进土地集约化经营，为现代农业发展奠定基础。结合***县实际和农民实际需求，在农户自愿的基础上，探索多种土地流转模式。如搭建农村土地产权交易平台，成立土地流转服务组织；以“龙头企业带动型”、“全程机械化托管型”、“经营大户带动型”、“农民自发联合型”、“科技人员创业促进型”、“土地股份合作型”、“支部+协会引领”、“公司+合作社+基地+农户”等方式促进土地流转；整村土地流转和土地承包经营权先入股再流转，土地产出收益按照一定比例返利给农民等。建立健全农村土地流转市场，市、镇两级建立土地流转交易服务平台，开展土地流转储备、委托流转、信托流转等服务工作，加强农村土地流转规范化管理，全面实行流转管理的合同制和备案制，完善流转登记和档案资料的信息化管理，加强土地流转价格指导，完善农村土地流转价格自然增长机制，保护农民土地效益，促进土地向种养大户、种养能手、农民专业合作组织、龙头企业、科技人员等现代农业经营主体集中，提高适度规模经营水平。

5、农业规模经营体制创新

鼓励和引导集体经济组织利用资金、资产和资源，以合作、入股、租赁专业承包等形式，发展与技术能人、承包大户、企业等联合与合作经营。多渠道发展壮大农村集体经济，选择一批村党组织健全、工作能力强、两委班子团结、具有一定经济实力的村组建社县性合作社，为村民提供防疫、收获、耕种、植保、销售等统一服务。稳步推进农村集体经济组织产权制度改革，推进集体产权制度改革，逐步建立流转规范、归属清晰、利益共享、保护严格、权责明确、监管有力的农村集体经济组织产权制度。鼓励和引导集体经济组织和农民专业合作社、农业产业化龙头企业以及其他社会化服务组织实现多元化、多层次、多形式联合。

6、农村社会保障制度创新

农村社会保障制度是我国整个社会保障体系建设的重要组成部分，当前我国农村社会保障体系建设仍存在许多问题：地县差距大，覆盖面狭窄；资金缺乏，来源不合理；资金管理水平低下，监督乏力；社会保障立法滞后等。推进城乡就业制度改革，建立城乡一体化就业服务体系，建设针对***县农民实际情况、多层次的就业服务体系，包括建立规范、功能齐全的市场中介组织，为农民外出务工提供职业培训、咨询、就业信息、法律以及保险服务，逐步取消对农民工的就业限制，简化农民工外出就业手续，加大劳动合同法的宣传实施力度，保障农民工的就业权益，加强对农民工权利的保障，建立既适合农民工特点又适合“三农”改革方向的社会保障制度。通过完善城乡统一的户籍制度，实行更加灵活的户籍迁移政策，逐步消除农民向城市转移的门槛，深化户籍相关的配套改革，建立城乡统一的社会保障体制。

7、公共服务体系创新

按照试验、示范、推广的途径，办好各类试验示范县，提高示范县的辐射带动作用，通过农业科技支撑体系、农产品质量安全体系、农业工程现代化体系、环境保护与循环农业体系、农民培训体系及农业信息化体系的规划建设，提高示范县公共服务支撑能力，重点建设的农业科技研发中心等项目为示范县提供先进适用的良种、良法，增强了自主创新能力。示范县要不断组织考察学习，积极借鉴先进示范县的成功经验，推动示范县又好又快发展。

积极协调农业与科技部门等涉农部门，组织开展各类专业户、种养大户、农业骨干的专业技术、经营管理技术、市场营销、农业加工技术等知识的培训，培养一批从事农业生产经营的能手。通过培训，不断增强农民吸收、应用、转化科技成果的能力，并通过政策引导和多种形式的科技教育支持、信息服务等，不断提高农民的综合素质与能力。重点培育和造就一批具有现代化意识的农业企业职业经理人和农业高级经营管理人才队伍；建设一专多能的“职业农民”队伍；建立高效、专精的农业推广专业技术人员队伍。完成绿色证书培训、跨世纪青年农民科技培训、新型农民学历教育培训等提高农民农技知识的培训工作。同时，通过举办现场会、培训班等形式，多渠道、多形式、多层次地培训农民，提高农民技术水平，促进农业生产的可持续发展。

8、财政投入创新

继续稳定、完善和强化各项支农政策，坚持“多予少取放活”的方针，确保财政支农资金增长速度高于财政经常性增长速度，市政府每年安排一定的财政专项资金，用于农业的基础设施建设，确保财政支出优先支持农业农村发展，落实公共财政倾斜政策，预算内固定资产投资优先投向农业基础设施和农村民生工程，土地出让收入优先用于农业土地开发和农村基础设施建设。为***县国家现代农业示范县发展提供持久的动力和创造良好的环境。进一步强化各部门对现代农业发展投入的责任，加强部门合作，整合支农资源要素，按照“统一规划、统筹安排、渠道不乱、用途不变”的原则，科学制定资金整合规划，明确整合范围，将各类支农资源捆绑使用，集中用于产业发展的重点领域，集中扶持一批相关产业重点项目、重点基地、重点龙头企业和知名品牌，最大程度发挥各类支农资源要素的聚合效应，提高项目建设标准和资金使用效益。继续实施农业龙头企业、农民专业合作组织的技改投入贴息补助，加大农业信贷力度，建立农产品基地补助、用电用地税收优惠和信贷扶持优先等政策，对实力强、资信好的农业经营主体核定授信额度，实行银企联手连续扶持，市农业贷款担保公司按规定提供信用担保服务。

按照市场经济的客观要求，用现代经营理念经营示范县的现代农业，推动规划实施，采用多元化的融资渠道，解决自身资金严重不足的问题。通过完善税收、信贷、补贴政策，引导和鼓励金融机构、境内外企业、社会团体和个人对产业发展的投入，形成财政投入为引导、企业投入为主体、农民投入为补充，目标统一、责任共担、利益共享、形式多样的产业投入新格局。加大农业招商引资力度，通过蹲点招商和项目推介等形式，做好招商引资、选资工作，加快农业项目落户，对引进农业外资100万美元以上或本县外内资500万元以上的引资人，根据资金到位情况，在县政府给予注册资本1‰的引资奖；积极鼓励种养大户、农民专业合作社和农业龙头企业与省内外大专院校、科研部门或专业市场等开展合作，视合作规模和效果，给予适当补助。建立土地流转激励政策，因势利导、因地制宜推进土地流转，鼓励土地向企业、大户、合作社流转，推进规模生产；对集中连片流转100亩以上的主体，县政府按每流转10亩给予300元的奖励；同时，对协助土地流转的行政村给予适当的奖励。对于盈利性的项目，可采取自有资金投入、招商引资及贷款相结合的方式拓宽资金渠道。进一步开拓思路，以原有品牌和原有科技成果为资本，进行产业招商，通过企业资金的注入，为现代农业改革与建设提供资金保障。

七、加强工作指导

示范县的建设和发展涉及***县的多个政府部门，各个部门之间的协调是示范县建设能够顺利开展、成功运营的重要保证。各政府部门要很好地发挥团体协作性，既要协调示范县做好本职范围内的工作，又要辅助其他部门的相关工作，从而达到事半功倍的效果。保证“有人牵头、有人负责、目标清晰、职责明确、协调顺畅、部门配合、便捷高效”的工作状态，加快示范县建设步伐。

县政府建立农业、畜牧、财政、农业开发、经管、银行、保险、农业机械、水利等部门参加的联席会议制度，加强沟通协商，及时研究解决试点中遇到的重大问题，整合各类涉农资金，研究制定支持***县现代农业改革和发展的政策与措施，协调解决发展过程中的各种问题。通过联席会议，加强协调，整合力量，规范操作，统一安排，更好地促进农业建设项目的争取、实施和管理。办公室设在县农业委员会，落实工作责任，积极组织协调推进试点工作。同时建立专家咨询委员会，发挥专家参谋咨询作用，创造性地完成好各项任务。通过建立联席会议制度，

20==年1月15日

篇4：昌吉小学教育科研月活动方案

昌吉市第十三小学20**年教科研月活动方案

一、指导思想：

稳步提高教学质量，有效改进课堂教学方法，巩固与推广小课题的研究成果是我校本学年教研工作的重点及目标，因此借助教育科研月的平台，紧紧围绕市教研室提出的“改进方法、激活课堂、关注绩效”的活动主题，在“教育科研月”活动中，借此平台展示我校的校本研修、校本课程及交流协作成果展示，进一步推动我校的“生本教育”的课堂教学改革。

二、成立“昌吉市十三小教育科研月活动工作小组”：

1、组织机构：

组长：

副组长：

组员：

2、职责分工：

校长、教学副校长：负责教育科研月的全面工作。

教研室、教务处：全面负责教育科研月活动的策划、组织、协调、落实工作。

德育处：对外宣传、校内表彰、会场布置、环境卫生。

总务处：负责标语横幅、后勤保障、校园净化美化。

教研组长：负责各项活动的准备、协调相关活动、学生准备等具体工作。

三、活动主题：关注课堂、关注校本

四、活动目的：

通过活动，进一步推广巩固我校小课题的研究成果，规范校本课程的课堂教学，创建以根雕为特色校园文化。在交流协作学校的协助下，使我校教师“生本教育”进入更深层次的研究，以此促进我校教师专业化成长和教育教学质量的不断提高。

五、活动内容：

教师活动：校本课、课题课研讨、展示，教师基本功展示，观课议课，专家讲座，制作根雕。

学生活动：学习成果展示（如：写字、朗读、手工、绘画等）

六、活动时间：

教育科研月活动时间：20**年11月1-11月18日

集中展示日时间：20**年11月19日上午

五、活动内容及具体安排：

（一）营造浓厚的教研氛围，提升教研综合能力

1、层层讨论制定活动方案，做好“改进方法、激活课堂、关注绩效”的主题宣传。

2、创造良好的教研氛围，激发教师“全员教研、积极参与”的积极性，通过选拔活动激发学生参与展示及竞赛的兴趣。

3、与交流学校交流活动。

（1）备课、磨课活动。

（2）三校联合进行期中考试抽测，提高教学质量。

（二）举办科研月集中展示日活动

1、小课题成果展示

内容：小课题课堂教学

目的：推广小课题研究成果，深化“以生为本”的教学理念，关注学生成长。

要求：语、数、综合教研组各出一节课，围绕结题小课题，有专题，有教学设计，有反思。

过程：1、选拔叫上课老师。从月课堂教学考核中，挑选拔优秀的教师来承担。

2、选课、集体备课。各组组织教师进行选课、集体备课。

3、磨课。各组组织教师听课评课。

（三）校本课程成果展示

1、根雕制作课展示。（过程同上）

2、根雕作品展示。

（1）动员全校师生动手制作根雕。

（2）任根雕课的老师负责在课堂上辅导学生制作根雕。

(四)教师教学基本功展示

1、钢笔字、简笔画比赛结果

展示

动员教师每人每天进行三字一画的练习，选拔优秀作品展示

（五）学生资料展示

1、语文组：

内容：写字竞赛，以展示、评选的方式进行。

目的：培养学生规范书写的习惯。

要求：一至六年级学生获奖的写字书写作品

2、综合组：美术作品展示，以树叶贴画、手工制作为主。

六、活动点评、总结。

七、展示日活动总结

1、教师基本功展示、学生的资料展示：语文、数学、综合组集中在一起进行点评。

2、各组组长小结本次活动情况包括教师才艺展示和学生资料展示。

3、教务处对本次活动作总结。

八、活动领导小组组长陈旭对科研月活动做总结

九、宣传报道、资料归档：

1、图片、资料收集：办公室

2、信息报道：张士霞、柴晶晶。

附：

十三小教科研月展示日活动安排表

时间：20**-11-19时间

内容地点负责人

10:0010:20开幕式

校长致开幕词

会议室

学生朗诵

课题

课目

班级

教师

10:20—11:00为中华崛起而读书

语文四（2）

教室

9的乘法口诀

数学

二（2）

教室

根雕制作课

校本课

五（2）

教室

11:10-11:40教师议课

教研组组长

11:40-12:10参观大课间、师生作品展示

校园

12:10-12:30评课

会议室

组长

12:30-1:40活动总结

领导对此活动经性评价

昌吉市第十三小学

20**年11月4日

20**年教科研月活动方案

昌吉市第十三小学

20**年10月

篇5：富通地产宝案某项目前期策划方案

呈：深圳市富通房地产有限公司

.富通西乡项目策划计划书

二○○三年五月三十日

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

21富通地产西乡项目策划计划书

目录:

一、宝安区域分析

二、项目分析

三、项目策划计划

四、项目组构成及人员安排

五、公司介绍及报价

一、宝安区域分析

1、宝安区概况

宝安区成立于1993年初，辖区陆地总面积751.6平方公里，现有人口（第五次人口普查结果）273.5万人，占深圳市总人口数的39%，人口密度3639人/平方公里。全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。

宝安区以出口、投资和内需为三驾马车，其中出口是重中之重，是高依存度的外向型经济。宝安撤县换区10年以来，经济发展从“三来一补”企业占主导，转变为以发展高新科技园区经济为龙头，使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。宝安国内生产总值由1993年60多亿元，上升到20**年433亿元，10年增长了6倍；工业总产值由1993年的62亿增加到20**年的920亿，增长了近14倍；实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到20**年的9.3亿美元，增长了近4倍。

作为制造业重要基地之一，宝安吸引了包括中兴通讯、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业在此立足发展。20**年底，全区的加工贸易企业总数已达6400家，位居全市第一位，外贸出口额突破了130亿美元，占全市的36%。其中，宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的很大比例，宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线电话、橡胶带等十大出口生产基地，其加工贸易产品已经占据了东南亚乃至世界的很大市场份额。

宝安地产是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。大体上来说，宝安可以划分为宝安南（西乡、新乡二镇）、宝安中（石岩镇）、宝安北（福永、沙井、松岗、公明、光明五镇）、宝安东（观澜、龙华二镇）三个房地产区域市场。

2、区域战略发展

去年底，宝安区明确了城市发展定位战略：

■建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅游的四个基地；

■深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心，深圳西部交通枢纽。

目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的城市结构。“一中心”即宝安新中心区；“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部发展轴线，龙华、观谰与平湖组成的深圳中部发展轴线。“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。

从大环境来说，深圳市城市总体布局以特区为中心，以西、中、东三条放射发展轴为基本框架，形成轴带结合、梯次推进的组团结构。作为西、中轴线的重要组成部分，宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市发展的次中心，是城市综合服务中心和第三产业中心。

宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。新安新城以商务、行政为主，是西部发展轴的中心服务区；公明新城是生态型绿色科技城，带动公明、光明、石岩等地发展，成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。由此可看出，通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发，完善宝安区城市形态和产业价值，从而带动其他区域的后续发展，为宝安区撤关入市打下城市构架基础。

基于条带状的地理结构，深圳市横向交通好过纵向交通，西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔，因此西部发展轴的发展功能强，发展速度快，并且这条发展轴亦是珠三角的核心发展轴，随着西部通道的落成，宝安大道的建设完成，高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化城市的产业结构和城市功能，使深圳真正成为珠三角的核心国际城市。

3、房地产市场分析

目前宝安地产和特区内地产的差距是非常明显的，有如下几方面：

■积压量居高不下；

■规划设计单一、落后；

■楼盘个性少、共性多；

■价格大战此起彼伏；

■营销手法缺乏新意。

一直以来，宝安地产形成偏居一隅，自给自足式的发展形态，形成了半封闭的市场格局。开发商既无内在销售压力，也没有外部的市场竞争忧患，自身发展了一批大开发商。随着市区内土地供应量的萎缩，宝安新规划的诱人前景和丰富的土地储备，吸引了特区内业界巨头如深业、和黄的进入，打破了区域的半封闭形态。

有如当年滨海大道的通车，极大推动了南山区的地产开发及经济建设，使城市重心完全西移般，可以预见，随着宝安区域新规划的确立和快速启动，交通瓶颈的化解，未来两年，宝安房地产市场将进入开发高速增长期，消费群体结构将随着区域的开放产生变化，新的前景将不断吸引其他发展商和投资者跻身宝安区的开发。

二、项目分析

1、项目现状

项目地块位于宝安区西乡新中心区，占地约20-30万平方米。地块南靠西乡大道，西临海滨大道。目前地块为原生地貌，地势平坦。具体如下图：

【项目地貌】

【项目西向】

【项目东向】

【项目北向】

【项目南向】

【海滨大道路口】

2、片区战略远景

据宝安新规划规定，新安卫星新城将大力发展商贸、房地产、服务等第三产业，建设以航空城为中心的华南地区物流中心和产业基地，使之成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化卫星城市。

项目所处的西乡片区，位于新安卫星新城的北部，是一个承上启下的城市连接部位，作为未来新安卫星城的核心延伸地带，西乡的城区结构布局和产业规划对未来宝安发展非常重要。

西乡片区的地产开发一直以来未形成明确的开发格局，区域内分散大量自然村，区貌予人陈旧、散乱的感觉，目前在宝安西侧，只有宝城和未来的新城具有城市形态，而西乡地产开发的重心也基本集中在东北和北部，西部、西南部的城市规划相对落后。

今年开始启动的新安新城和规划已落实的中心区的发展，使得西乡的规划发展迫在眉睫。目前西乡的土地储备丰厚，开发的项目品质日渐提升，随着宝安城区交通路网的不断完善，将成为衔接香港和东莞、广州的城市产业节点及重要的物流走廊。

3、开发意义

本项目处于宝安中心区以北辐射范围内，项目开发无论是之于片区，还是发展商都具有重大的战略意义。第一方面，它将以大比例的开发量，对西乡改造起到引领作用，为西乡片区打造新的中心区；第二方面，它是富通地产对自身地产品牌转型及提升；第三方面，运用新型的大盘地产开发模式，完善产品链，形成新的开发模式的里程碑；第四方面，建立一个以文化为主题的社区，引领一种新型的生活方式。因此，何时开发、如何开发、梯次分布是本案开发的关键因素。

4、项目开发时机分析

目前宝安中心区的规划是20**年完成，西部通道20**年通车，宝安大道今年下半年开始施工，地铁1号延长线20**年底开始施工，这一组组数字表明，构筑宝安干线道路骨架和新城市格局，其开发速度是快速的。随着深圳经济特区的产业迅速向“关外”转移，以及未来撤关利好的政策实现，城市格局、产业带将会迅速延伸，作为宝安地产后起之秀的富通地产，一定要适时抓住机遇，进行开发，重新梳理西乡片区城市结构，成为对宝安地产具有战略重要地位的城市区域开发商。

三、项目策划计划

1、项目策划的节点

■大盘、名盘的操作要素

■项目竞****势的持续性

■项目抗风险性的组成要素

■项目公建设施的提前建设

■项目长期作战的准备

■项目建设过程中可持续性发展和修正的弹性空间

2、策划阶段划分

依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘经验，以及本司上级房地产开发公司的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。计划分三个阶段：

第一阶段开发时机分析

阶段目标：通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。

主要工作内容：①项目所在区域房地产市场调研和分析

②项目所在区域消费者入户问卷调研

③相关专家深度访谈

④制订项目开发战略策划

⑤确立开发时机

时间进度计划：①～③项工作时间70天

④～⑤项工作时间35天

第二阶段项目规划

阶段目标：

◆根据第一阶段得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。

◆对宝安房地产市场和项目所在区域进行定期跟踪分析。

主要工作内容：①项目规划要点确立（策划方提思路）

②项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划）

③项目投资分析

④市场定期跟踪分析

时间进度计划：①～②项工作时间开发商自定

③项工作时间15天

④项工作时间每2月提交一次

第三阶段项目开发

阶段目标：
◆根据总体规划，有针对性的进行梯次开发策略制订；

◆针对项目第一期进行建筑方案设计

◆针对项目第一期确定营销执行报告

◆针对项目确立形象设计

主要工作内容：①项目一期营销执行报告

②建筑方案分析、调整

③广告公司确定

时间进度计划：①项工作时间35天

四、项目组构成及人员安排

项目督导：

：星彦地产董事长、中国（深圳）地产十大操盘精英、中国注册估价师、土建结构专业、9年房地产专业实践经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。曾负责宝安广场、国际文化大厦、创展中心、喜年中心、电影大厦、碧云天、富怡雅居、阳光荔景、碧华庭居、芳邻、彩世界家园、太阳新城、泰华豪园、泰华新城（天骄世家）、碧海云天、宜昌明珠、漾福居、锦上花、假日世界等30多个项目的全程策划或项目总监，有着丰富的房地产成功经验。

工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的监控及对整体推广效果进行把握。

项目总监：

：星彦地产总经理，中国（深圳）地产十大操盘精英，深圳六年房地产专业经验。吉林大学计算机学士。1997年～20**年服务于中原地产顾问（深圳）有限公司。从最基层员工（业务员）做起，历任楼盘项目经理、营业经理、营销总监等。20**年加盟星彦地产任总经理主持全面工作。路莹女士在深圳操作的地产项目逾百个。操盘项目的地理区域覆盖整个深圳市。操作项目的物业类型涉及住宅、商服等物业。曾经服务过的客户及项目有：大中华地产汇展阁、长江实业世贸广场、枫丹雅苑；保利集团保利城；中海集团中海怡翠山庄、中海华庭、阳光棕榈园、深圳湾畔、万科四季花城、金域蓝湾；物业集团皇御苑一二期、百仕达花园三期、天健集团天然居、信义集团信义假日名城、名仕阁、名仕商城、金世界、彩世界、点彩人家、振业集团翠海花园一期、东海爱地地产东海花园一二期、中信集团银谷别墅，香港新世界集团翠林别墅、鹿茵翠地等60余个项目的成功操作。

工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的参与及对整体推广效果进行把握。

项目副总监：

星彦地产副总经理，深圳市房地产经纪人，机械设计专业，六年房地产从业经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。曾负责皇御苑一、二期，东海花园二期、百仕达花园三期、翠海花园一期、瀚海翠庭、港田花园、翠林别墅、假日世界、红树东方、锦上花、阳光天地等多个项目的营销工作，有着丰富的市场操盘成功经验。

工作职责：负责对项目的整体营销运作过程进行监控及把握。

策划经理：

：策划一部经理，市场营销专业，六年房地产专业实践经验，曾参与紫薇阁、缔梦园、俊景豪园、电影大厦、泰华豪园、喜年中心、英伦名苑等多个项目的策划销售工作，并负责世纪村、天骄世家、碧海云天、城市印象、益天假日世界等项目的全程策划工作。

工作职责：负责项目的整体营销策略的制定及监督。

营业经理：

营业二部经理，会计学专业，2年银行工作经验，五年房地产从业经验，曾参与东海花园、世贸中心、名仕阁、皇御苑、保利、华佳广场、共和世家、中海怡翠山庄、三九时代华庭、银湖棕榈泉别墅、银谷别墅、彩福大厦的销售。负责蛇口花园城、东方半岛、东门金世界商铺、名仕商城、彩世界、观海台、鸿景苑、阳光花园、玮鹏花园、旺业豪苑、名商高尔夫、锦上花、时代金融中心的销售管理统筹工作，具有丰富的现场销售管理经验和团队领导能力。

工作职责：项目销售总负责，提供销售专业意见，销售人员选拔、辅导、培训、考核。

市调经理：

：调研部经理，六年房地产从业管理经验，先后在发展商、代理公司等担任相关业务管理工作，具有丰富的房地产管理经验，对深圳地产市场有深入研究，熟悉各种调研方法及研究方法，曾主持超过20个市场调研项目，有丰富的市场操作经验。

工作职责：负责项目的市场调研工作；对市调整体工作进程进行及时的监管和推进。并对市场形势进行整体监控研究。

客服经理：

业务拓展部经理。市场营销专业毕业，七年房地产实践经验，先后参与金沙花园、金燕园、金银园、金海燕花园、润海龙苑、宜昌明珠、碧华庭居、泰华豪园、天骄世家、芳邻、彩世界家园、太阳新城、碧海云天、喜年中心、英伦名苑、香荔绿洲、漾福居、阳光天地、金色假日名苑、时代金融中心、珠光花园、城市印象等30个项目的销售、策划、协调、跟进等工作，具有丰富的房地产经验。

工作职责：项目合作前期洽谈、对接，项目合作过程协调。

五、公司介绍及报价

1、公司简介

一个新兴企业崛起最关键的决定因素，就是能够在满足客户需求的基础之上建立自身的专业特质，这也正是深圳市星彦房地产经纪评估有限公司在二年的时间内迅速成长并获得客户认可的重要原因。

从二○○○年二月迁入世贸广场办公的第一天起，年轻的星彦人便抱定勤奋、认真的工作精神，以“专业、创新、团结、高效”为我们经营原则，要求自己时刻用开放、学习的心态来对待每一位客户和每一项工作，所以才会有碧云天、碧华庭居、阳光荔景、泰华豪园、芳邻、太阳新城、碧海云天、英伦名苑、漾福居、香荔绿洲、彩世界家园、天骄世家、锦上花、喜年中心、润海龙苑、宜昌明珠、金色假日名苑、世纪中心家居广场、阳光天地、城市印象、时代金融中心、益田假日世界等项目的良好销售业绩，这一切也要感谢开发商给于星彦的信任与支持。

在“以人为本、以德为先、以才为重”的用人标准的旗帜下，星彦汇聚了一批年轻而富有朝气、专业而勇于创新、敬业又具诚信的精英团队。公司现有员工200余人，大中专以上学历占86%，设有人力资源部、策划中心、销售中心、市场研究中心、投资顾问部、业务拓展部、财务部、信息部、总经理办公室等九个部门。

在坚持房地产各专业分工协作、紧密配合的基础之上，以创新的立场分析每个项目，建立一支高效、团结的专业队伍和完善的顾客服务标准模式是星彦赖以生存与发展的唯一道路。

协助客户在房地产开发过程中不断获得成功，星彦孜孜以求。

星彦核心价值：

◆准确反馈有效市场信息；

◆利用星彦的专业技术体系为客户提供决策方案；

◆协助客户做出正确市场决策并推动实施。

星彦信息平台：

◆消费者资料库建立；

◆相关战略同盟或其他信息资料源机构；

◆消费者跟踪体系；

◆项目前期方案的设计及过程控制；

◆销售保证体系。

星彦核心竞争力：

提供更优化的营销整合方案，降低市场风险。

星彦核心能力：

◆学习与吸收能力；

◆沟通与合作能力；

◆市场洞察力；

◆客户导向；

◆结果导向；

星彦服务特征：

◆通过对成交消费者资料收集和现场消费者资料的整体分析，为客户按日、周、月度、季度、年度提供更准确的市场信息及分析意见。

◆利用星彦拥有的战略合作伙伴及相关信息资源，按计划定期组织研讨会或主题发布会为客户提供更多的决策建议和帮助。

◆星彦全过程参与项目前期设计与后期实施过程，着重在项目前期提供更优化的市场营销方案，并透过协助推进实施以达到降低市场风险的结果。

◆星彦强调与客户的及时沟通并积极推动以达成共识，在达成目标的同时通过内部制约机制保证客户的满意度。

◆星彦将客户的成功视为自己的成功，并通过与客户建立长期的合作关系，以推动双方可持续发展。

2、星彦观点

1）全程策划、代理的目标

◆确保项目开发的安全性

通过制定严密的开发流程环节与监控措施，确保项目开发的安全性。

◆建立利润保障发展模式

通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入房地产专业经营理念与管理模式，建立利润保障发展模式。

◆建立能够达到利润最大化的价值提升发展模式

策划的价值体现在对地产开发利润的最大化追求上。“全程策划”通过创造性思维与实际操作能力的完美整合。充分挖掘项目最大潜值。

◆建立整合各方资源的最优化策划解决方案

单有方向性的定位是不够的，因为房地产开发是由多个环节组成的，而现金的流动是动态的，因此对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面整合，形成企业的核心竞争力。

2）全程策划、代理的意义

房地产开发是一项高风险、高附加值、运作周期长、见效慢的投资行为，具有非常强烈的地域特征及个性化。目前许多房地产开发商在前期项目开发时既要解决前期资金筹集、项目报建、规划方案等诸多问题，又要考虑到后期销售、资金回笼的问题。这从专业的角度来讲，势必会存在某些方面的认识不足，我公司认为在项目进行之初通过引入专业人士尤其是专业的策划公司，通过他们的参与可将目前市场的需求在项目规划、建筑方案设计、分期开发步骤等前期工作中得以落实，从而避免了后期出现问题后，再反思前期工作的不足，浪费人力、物力、财力。

因此，我公司建议在项目开发前期引入全程策划机制，根据其项目特点进行度身包装，对其自身特点进行尽可能的发挥，以力求达到开发商项目开发效益及市场占有份额的最大化。

3、全程策划、代理的要点说明

房地产开发周期长，而且如果分期开发，每个操作阶段的市场背景及项目实际状况都有不同，如何使策划意图贯彻始终并落实到每个工作细节中去，实现项目开发效益最大化，这便需要有专业的策划人员对项目进行全程的跟进。现就策划在每一阶段的工作重点做一简单的介绍。

1）项目前期市场调研及定位

该阶段是项目运作能否成功的第一关键点，内容包括：市场调查研究、可行性分析研究、风险分析、项目市场定位、物业发展建议、项目规划方案研讨、项目建筑方案研讨、项目施工安排等项。其中关于目标客户的需求研究、区域市场趋势研究、竞争楼盘研讨、项目最终定位及具体实施成为前期工作之最重要部分。而这一切对项目的最终销售起着决定性的作用，坚持从市场的角度来讨论这一阶段的每个细节是保证销售成功的关键。

2）项目策划包装推广

目前房地产市场的一个显著特征在于市场推出量巨大而需求相对不足，使得商品房在价格上面临较大压力，如何突出项目品质以支撑相对高的市场价格便成为开发商面临的主要问题。市场前期决定了产品的品质问题，而如何建立差异性，使客户对项目产生兴趣并达成购买冲动，则必须依靠项目的包装与推广。项目包装包括软包装和硬包装，推广分为形象推广及销售推广。包装的目的在于促进销售，对销售没有促进投入便会成为一种浪费。因此销售策划在推广过程中起决定作用，是贯彻始终的一条主线。

3）项目销售管理

销售是一门包括营销学、心理学、演讲学在内的多样性综合性的学科，销售人员对楼盘的理解、认知程度对整个销售十分关键，若前期工作及包装都没有大的问题，而忽略了销售现场的实际促进作用，则项目一样会面临成功障碍。类似培训不到位，对项目理解不够深入、透彻，对项目信心不足，奖励机制不配套，现场协调不到位，同事之间协调配合不足等问题都会影响到销售的最终结果，而许多项目则恰恰是在这一点上认识不足，以至客户对项目的第一感觉欠佳，导致成交不能达成。因为所有的卖点需要销售人员去解释，而客户也恰恰是需要被引导的，故现场销售人员的整体专业素质对销售的最终结果必然有非常重要的影响。

根据多年来的专业实践以及多个项目总结，我公司基本得出了一个“四三三”的定律，即对项目最终百分之百的销售成果而言，上述三个部分的销售影响比例为40%、30%、30%，即是说即使一个项目在某一两个环节做到极致而剩余环节不足，其销售业绩也只能是六、七成的及格水平。

相对而言，项目的前期市场调研及定位尤其重要。策划在项目之初的参与，可以将市场的要求在项目的规划、建筑方案设计、分期开发步骤等前期工作中即得以贯彻落实，以保证最终达到良好的销售业绩。

项目开发是一个系统工程，每个环节均与其他环节有密不可分的联系。每个细节的处理都会直接或间接地反映在销售结果中。

4、“全程策划、代理”合作方式及取费标准

1）全程策划代理服务

工作内容：

①项目前期工作：包括前期市场调研、可行性分析及风险控制研究、项目前期策划报告、项目后期执行报告及研讨四部分。

②项目销售工作：项目销售管理及日常工作。

策划的目的在于完成最终的销售，只有在销售过程中完全贯彻策划思想，策划才有实际意义，才有利于更好地指导销售。

2）取费标准

全程策划费用：45万元（其中市场调研费15万元）