物业考察材料报告3篇

篇一：物业管理考察报告

物业管理考察报告

20**年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到GG开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察，分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入，收获也最大。在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行，荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题，怎样解决工租房的物业管理问题，怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

（一） 考察情况

1.物业管理人员专业素质和综合素质高：

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况，

然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑，知识面广，具有很好的沟通能力，对物业相关的法律法规更是烂熟于心，娓娓道来如同在讲自己的经历一般，让人肃然起敬。

2.政府重视，视物业管理为民生工程，一切皆依法办事；

（1）我们去参观的那天上午，谭主任整在参加一个物业管理项目

的招投标活动，他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选，一切皆依法而行。

（2）荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位，他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍，并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动，管理工作与时俱进，不断学习、创新、进步。

（3）开创全国先河，建立了中国第一个物业管理协会，会员包括各个阶层的代表，通过这个组织听取各方的真实意见，把握舆论的导向，占有言论主动权。

3.对居民小区的物业管理视具体情况，制定相应的管理方法。

（1）工租房的管理：广州房管局并没有把工房全部卖掉，现在仍然拥有大量的工租房。这部分小区房管局不参与管理，由房管站直接管理，没有物业管理费，只收取3元/月.平方米的租金，物业管理支出不足部分由政府承担。

（2）80年代以前的商业房小区，由房管局下属的房管站对物业进行管理，物业费0.7元/月.平方米。物业管理只包括保安、保洁、路灯。绿化或大修需要投资的，由政府直接拨款。此类小区为亏损经营，政府补贴。

（3）80年代以后建立的商业房小区，完全推向社会管理。物业费2.8元以内自行定价，不必通过物价局批准，2.8元以上，需要经过物价局得批准才可以。物业公司的收入来源有三个，物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。（车位费收费保准一般为

车位费400元/月，管理费120元/月）主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况：基本和内地一样，越是老、旧小区，物业费收取越难，越是新小区，收取越容易，很多新小区物业费收取率高达100%。 对于不交物业费的业主，实施软硬兼施的办法：（1）主动和家里的老人聊天，帮他们提东西，进出门细心的搀扶，通过感化老人，来感化其他人。（2）派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收，碍于面子，一般也能交。（3）通过法律手段解决。

5.建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，广东的物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我区物业管理起步于2000年，不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识，都需要有一个过程。

（二）经济基础的差别，广东是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在广东人们追求的是高收入、高消费，其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准，自行定价，而我区目前收费标准为0.15元和0.2元，并且要经过物价局审批才可以。

（三）业主委员会管理机构设置差别，广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生（前期作好工作，尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来）。每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。而我区由于业主委员会没有活动经费，建立的第一个业主委员会已经无疾而终了。

（四）管理人员专业素质和 综合素质的差别。

（五）物业公司收入来源的差别：作为一个赢利的物业管理公司必备 的主要收入来源，我们没有或几乎没有。我们在荔湾区参观了一个包括四栋楼的小区，四栋楼房中间是一个豪华的商业中心，每平方米的管理费为38元，租金另计，这些收入全部归物业公司管理。而我们目前为数不多的车位，管理费仅仅700元/年，收入不可同日而语。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我区与南方有许多不同之处，但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：

（一）加强物业管理人才建设，积极选拔和培养物业管理人才，

提高物业管理的档次。

（二）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立业主物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）在已经建成的小区，通过铺设绿化砖增加停车位，解决停车问题。通过加强对车辆进入小区的管理，提高车位费的收取力度。在无拓展空间的小区，引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

（四）在尚在规划中的小区，在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节，拓宽物业公司的财源，以保证其正常运转。

（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开。

篇二：物业公司学习考察报告范本

物业公司学习考察报告范本

学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。

一、市场

市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。

根据数据，中国民营企业的平均寿命是2.86年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。

现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济的炮灰。

前几天看到一份资料，介绍龙湖物业**年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明**的中国房地产平均销售增长率达到54%，中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划**年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销的重要性。柳州福来，**年成立，比我们的历史短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然，其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称，连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内

物业管理市场上。

回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划，如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个市场上，越来越多的外来军团(鹏基、盛天、保利、广州恒大的金碧)陆续到来，广西物业市场的竞争日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、 制定市场战略、 进行市场调研与预测、 信息收集、 人员管理、 市场管理等多方面工作。

二、经营

做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国所有物业服务企业所面临的困境。在春风物业，由于已管项目的实际情况(北湖和新城的低端项目、苹果园和国金未实际盈利项目)，我们的经营困境更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延续而已，难以从根本上解决经营困境。从这一角度上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。

三、管理

管理是保障。德鲁克管理理论认为，管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。作为物业管理企业，要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。将德鲁克的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一愿景。分开来讲，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑;在内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心地完成既定任务。

四、服务

服务是基础。此行时间仓促，未深入观察、研究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服务，本文在文字说明的基础上，用图片展示的形式来介绍自己的所见所想。

1、物业团队管理严谨、训练有素、忠于职守。

秩序维护员站立如松，衣冠齐整，站立不动，有如军人;他们行走规范，步履有力，见人敬礼、微笑、问好;在岗员工，神态严谨，不见嘻笑;指挥车辆，手势准确、有力，有如交警。在小区内，任何一条道路、小径，不见一张纸屑、垃圾，中午时分，仍见在清扫、保洁。可以想见，这样的队伍，一定具有较强的活力、战斗力和竞争力。由表及里，可以反映出福来持之以恒的决心。另外一点，在尔海·南山御景，他们的保安、保洁年龄基本上都在四十岁左右。也就是说，在不是特别高档的小区，配备年纪大一点的基层员工比较稳定、比较节约成本。

2、生态化、人性化经营。

保护树木，树名牌用线绑，而不是用钉;地下停车场内开孔为了保留一棵树。生态化并不是一味地非要买多少棵名树，而是有了树，令人感到生态理念。这样表面上看虽然是浪费了一些精力和一些资金，但是给业主带来的感受就是这样非常生态，小区整个档次就提高很多，我认为我们的苹果园可以借鉴这个理念。

3、小区内每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令业主非常方便。另外，值得我们关注的是，福来根据小区的具体档次，配备不同的设备，但都保证小区功能的完善

4、小区绿化非常细致、时尚、美观。盆花精巧地挂在树上、草坪梳成一个方向、树根旁边用石子堆围着、不同的水景用不同的花草装饰、停车道用绿化隔开、地下车库入口设计非常美观、大方。

5、公示、提示到位。无论是对业主和住户的温馨提示、物业服务的公示、内部检查的标示，福来物业都做得非常美观、完善。

6、每个单元下面的公示栏里都把负责这栋楼的工程人员和房管等人员照片和联系方式等基本信息公布出来，我认为这点做得很好，让业主有事知道找谁，让管理处知道事情没处理或没有处理好时该问谁的责。另外，公示牌很大，几乎有二分之一的位置都是可

以空出来的，可以利用这块地方让别的公司做广告，这种文明、卫生、美观的广告也不会令业主反感。这样的话，别的墙角或者一些不该出现广告的地方就干净了，创收也做起来。

改变企业现状，完善市场、经营、管理、服务都是非常重要，也都需要我们花费大力气去钻研、去提高。在这里，若想把提高我们春风物业实力这个概念表述清楚，市场、经营、管理、服务，这四个方面中的每一个方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就这几个方面谈一些不成熟的想法，请领导和同事指正。

网友们，学习考察报告就到此为大家介绍完毕了，在这里祝大家都能早日写出一篇好的文章。

篇三：物业学习考察报告

上海学习考察报告

6月23日，公司一行八人踏上赴上海学习考察之旅，公司组织这次学习考察是谨慎的，也是克服了不少压力，只为能拓宽思路、创新思想，学习先进物业的管理经验及理念，不断提升服务品质、继续推进辰能品牌，确保公司发展战略目标的实现。这次学习收获甚大，作为同行之间的一次相互交流受益匪浅，同时既认识到了自身的不足和优势，又找到了不足的地方如何改进与提高的方法。

综合几家优秀物业管理企业的经营管理理念，均有一个共识：一是企业战略一定是要建立在对行业发展趋势的准确判断以及对自身对企业优劣势的正确分析的基础上，要具有先进性和适宜性；二是抓住市场，抓好服务品质；三是坚定不移地走品牌化建设道路，坚持不懈的打造自己的个服务产品。

我公司的战略发展方向和经营目标与上述这些经营理念不谋而和，说明我们的发展方向是正确的，结合公司近三年战略是以内部提升为重点，我们下一步要做的就是借鉴这些优秀企业的管理细节，内部挖潜，提升自身的服务品质再上新台阶，提升我们的品牌美誉度、知名度！

这次考察学习过程对我深深触动的有几件事，1、岁月无痕──陆家嘴花园一个十一年的小区管理了很多年还是园区规划有序、设备完好，绿化整齐、竹林繁盛，池水清澈、林间鸟儿飞跃，怡人易居。2、细节非常到位──海上海新城的维修班工具的管理值得借鉴，将常用工具挂放在玻璃橱柜中，陈列整齐一目了然，维修班员工共同使用，容易发现缺失与损坏，便于及时修缮及补充，避免人手配备一套的资源浪费；该项目的设备管理完善，标识清晰，环境整洁，记录完备，消防设施设备等的管线走向均有明确标记，高低压配电设备的开关指示，清晰了然，不用查找图纸就能准确及时找到出问题地点，便于工程维修人员进行维修维护。陆家嘴花园小区从小区业主的实际情况出发，在小区零散的设备空间，化零为整，为业主开辟了自行车停放点并提供加锁服务，既解决了小区内散乱停放自行车的问题，又为业主解决了丢失及损坏的困扰。3、VI标识随处可见──小区项目管理处的布臵中体现出公司的整体VI标识设计理念，统一的摆放，统一的制度，统一的规范。4、对于一线员工的关心体现在细微之处，以此维护员工稳定──海上海新城物管处为一线员工设臵休息室时，设了可吸烟体息室和不可吸烟休息室，为员工开展各种业余娱乐活动，让员工切实体会到公司的关心及关爱，员工离职率仅为5-7%。5、服务到位，物业费收缴率稳定──参观考察的几个项目，均在入住5-11年之间，但通过细致入微的服务，与业主的良好沟通，仍然保持当年物业服务费95－98%的收缴率，得以保证项目良性循环。上述这些都是小事，从中却能会到管理者的良苦用心，

物业管理无大事，都是从小事中、细微之处体现物业管理的水平、突显能力的高低。我公司若能在今后的服务中完美细节服务，服务水平会再提高一层。

通过这次学习考察总结出我们可借鉴的具体管理办法有：一是推进一体化管理与专业化分包，业务管理部支持项目管理，人力资源共享，专业条块结合相互监督；二是服务品质体现的是服务过程，强调留下服务痕迹，实行三体系认证，品质的提升从服务细节入手；三是利用物业服务这个市场平台，把物业服务与延伸服务有机结合起来，努力争取社会平均利润；四是注重服务沟通，加强与业主的沟通，减少为业主因信息不对称及专业知识不了解，而产生对物业公司的误解，让业主了解所做的一些都以服务业主为出发点；五是依据法律法规提供服务，以客户满意作为服务目标，提高客户满意度，提高物业服务费收缴率；六是员工是企业的财富，不仅关注员工的工资福利更需关注员工的文化生活，让员工了解公司主张什么，要求什么，增强向心力，激发员工的工作热情和企业归属感，降低员工离职率，带来的是质量的稳定和业主的认同。

经学习了解，我公司的财务管理模式与几家优秀企业的管理方式基本相同，大型项目设立专职财务人员，小型项目不设该岗位，由公司财务统一完成核算与管理。但各公司的考核工作做得很细致、很严格，收费管理做为一项重要考核

指标，各项目主任会自觉加强收费管理，以保证公司核定的年度工作目标的实现。从部门工作的角度建议公司能够使用收费软件，随时掌握各项目的业主资料以及收费、欠费等情况，以便能作出及时的、正确的决策。目前公司上万户业主的收费及欠费的登记、统计工作全靠人工完成，耗时耗力准确性又差，牵扯了项目具体工作人员和财务部人员的大量精力，削弱了财务核算与监督、财务分析方面的侧重。

虽然南北方的社会环境差异较大，对物业事业的认识接纳、社会发展程度、居民收入等方面上海都比我们大大地走在前面，但存在的问题大部分是相同的，高端管理人员和基层操作人员的缺失、物业服务成本的逐年上涨与物业管理费的上涨幅度低甚至不涨是南北方物业企业共同面临的难题，通过此次学习不仅是吸纳先进的、前沿的物业服务管理理念，开阔眼界、视野，查找我们的不足，筑固优化企业文化、管理运营模式，打造出更优良值得广大群众信赖的企业品牌。作为地方知名企业也有义务和责任推进物业管理水平及文化向前发展，缩短与全国优秀物业管理企业的差距，服务好千家万户，为社会的和谐繁荣奉献辰能人的一份力、付出我们致诚情义！

篇2：物业考察材料报告3篇

篇一：物业管理考察报告

物业管理考察报告

20**年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到GG开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察，分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入，收获也最大。在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行，荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题，怎样解决工租房的物业管理问题，怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

（一） 考察情况

1.物业管理人员专业素质和综合素质高：

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况，

然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑，知识面广，具有很好的沟通能力，对物业相关的法律法规更是烂熟于心，娓娓道来如同在讲自己的经历一般，让人肃然起敬。

2.政府重视，视物业管理为民生工程，一切皆依法办事；

（1）我们去参观的那天上午，谭主任整在参加一个物业管理项目

的招投标活动，他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选，一切皆依法而行。

（2）荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位，他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍，并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动，管理工作与时俱进，不断学习、创新、进步。

（3）开创全国先河，建立了中国第一个物业管理协会，会员包括各个阶层的代表，通过这个组织听取各方的真实意见，把握舆论的导向，占有言论主动权。

3.对居民小区的物业管理视具体情况，制定相应的管理方法。

（1）工租房的管理：广州房管局并没有把工房全部卖掉，现在仍然拥有大量的工租房。这部分小区房管局不参与管理，由房管站直接管理，没有物业管理费，只收取3元/月.平方米的租金，物业管理支出不足部分由政府承担。

（2）80年代以前的商业房小区，由房管局下属的房管站对物业进行管理，物业费0.7元/月.平方米。物业管理只包括保安、保洁、路灯。绿化或大修需要投资的，由政府直接拨款。此类小区为亏损经营，政府补贴。

（3）80年代以后建立的商业房小区，完全推向社会管理。物业费2.8元以内自行定价，不必通过物价局批准，2.8元以上，需要经过物价局得批准才可以。物业公司的收入来源有三个，物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。（车位费收费保准一般为

车位费400元/月，管理费120元/月）主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况：基本和内地一样，越是老、旧小区，物业费收取越难，越是新小区，收取越容易，很多新小区物业费收取率高达100%。 对于不交物业费的业主，实施软硬兼施的办法：（1）主动和家里的老人聊天，帮他们提东西，进出门细心的搀扶，通过感化老人，来感化其他人。（2）派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收，碍于面子，一般也能交。（3）通过法律手段解决。

5.建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，广东的物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我区物业管理起步于2000年，不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识，都需要有一个过程。

（二）经济基础的差别，广东是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在广东人们追求的是高收入、高消费，其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准，自行定价，而我区目前收费标准为0.15元和0.2元，并且要经过物价局审批才可以。

（三）业主委员会管理机构设置差别，广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生（前期作好工作，尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来）。每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。而我区由于业主委员会没有活动经费，建立的第一个业主委员会已经无疾而终了。

（四）管理人员专业素质和 综合素质的差别。

（五）物业公司收入来源的差别：作为一个赢利的物业管理公司必备 的主要收入来源，我们没有或几乎没有。我们在荔湾区参观了一个包括四栋楼的小区，四栋楼房中间是一个豪华的商业中心，每平方米的管理费为38元，租金另计，这些收入全部归物业公司管理。而我们目前为数不多的车位，管理费仅仅700元/年，收入不可同日而语。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我区与南方有许多不同之处，但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：

（一）加强物业管理人才建设，积极选拔和培养物业管理人才，

提高物业管理的档次。

（二）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立业主物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）在已经建成的小区，通过铺设绿化砖增加停车位，解决停车问题。通过加强对车辆进入小区的管理，提高车位费的收取力度。在无拓展空间的小区，引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

（四）在尚在规划中的小区，在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节，拓宽物业公司的财源，以保证其正常运转。

（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开。

篇二：物业公司学习考察报告范本

物业公司学习考察报告范本

学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。

一、市场

市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。

根据数据，中国民营企业的平均寿命是2.86年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。

现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济的炮灰。

前几天看到一份资料，介绍龙湖物业**年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明**的中国房地产平均销售增长率达到54%，中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划**年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销的重要性。柳州福来，**年成立，比我们的历史短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然，其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称，连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内

物业管理市场上。

回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划，如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个市场上，越来越多的外来军团(鹏基、盛天、保利、广州恒大的金碧)陆续到来，广西物业市场的竞争日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、 制定市场战略、 进行市场调研与预测、 信息收集、 人员管理、 市场管理等多方面工作。

二、经营

做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国所有物业服务企业所面临的困境。在春风物业，由于已管项目的实际情况(北湖和新城的低端项目、苹果园和国金未实际盈利项目)，我们的经营困境更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延续而已，难以从根本上解决经营困境。从这一角度上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。

三、管理

管理是保障。德鲁克管理理论认为，管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。作为物业管理企业，要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。将德鲁克的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一愿景。分开来讲，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑;在内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心地完成既定任务。

四、服务

服务是基础。此行时间仓促，未深入观察、研究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服务，本文在文字说明的基础上，用图片展示的形式来介绍自己的所见所想。

1、物业团队管理严谨、训练有素、忠于职守。

秩序维护员站立如松，衣冠齐整，站立不动，有如军人;他们行走规范，步履有力，见人敬礼、微笑、问好;在岗员工，神态严谨，不见嘻笑;指挥车辆，手势准确、有力，有如交警。在小区内，任何一条道路、小径，不见一张纸屑、垃圾，中午时分，仍见在清扫、保洁。可以想见，这样的队伍，一定具有较强的活力、战斗力和竞争力。由表及里，可以反映出福来持之以恒的决心。另外一点，在尔海·南山御景，他们的保安、保洁年龄基本上都在四十岁左右。也就是说，在不是特别高档的小区，配备年纪大一点的基层员工比较稳定、比较节约成本。

2、生态化、人性化经营。

保护树木，树名牌用线绑，而不是用钉;地下停车场内开孔为了保留一棵树。生态化并不是一味地非要买多少棵名树，而是有了树，令人感到生态理念。这样表面上看虽然是浪费了一些精力和一些资金，但是给业主带来的感受就是这样非常生态，小区整个档次就提高很多，我认为我们的苹果园可以借鉴这个理念。

3、小区内每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令业主非常方便。另外，值得我们关注的是，福来根据小区的具体档次，配备不同的设备，但都保证小区功能的完善

4、小区绿化非常细致、时尚、美观。盆花精巧地挂在树上、草坪梳成一个方向、树根旁边用石子堆围着、不同的水景用不同的花草装饰、停车道用绿化隔开、地下车库入口设计非常美观、大方。

5、公示、提示到位。无论是对业主和住户的温馨提示、物业服务的公示、内部检查的标示，福来物业都做得非常美观、完善。

6、每个单元下面的公示栏里都把负责这栋楼的工程人员和房管等人员照片和联系方式等基本信息公布出来，我认为这点做得很好，让业主有事知道找谁，让管理处知道事情没处理或没有处理好时该问谁的责。另外，公示牌很大，几乎有二分之一的位置都是可

以空出来的，可以利用这块地方让别的公司做广告，这种文明、卫生、美观的广告也不会令业主反感。这样的话，别的墙角或者一些不该出现广告的地方就干净了，创收也做起来。

改变企业现状，完善市场、经营、管理、服务都是非常重要，也都需要我们花费大力气去钻研、去提高。在这里，若想把提高我们春风物业实力这个概念表述清楚，市场、经营、管理、服务，这四个方面中的每一个方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就这几个方面谈一些不成熟的想法，请领导和同事指正。

网友们，学习考察报告就到此为大家介绍完毕了，在这里祝大家都能早日写出一篇好的文章。

篇三：物业学习考察报告

上海学习考察报告

6月23日，公司一行八人踏上赴上海学习考察之旅，公司组织这次学习考察是谨慎的，也是克服了不少压力，只为能拓宽思路、创新思想，学习先进物业的管理经验及理念，不断提升服务品质、继续推进辰能品牌，确保公司发展战略目标的实现。这次学习收获甚大，作为同行之间的一次相互交流受益匪浅，同时既认识到了自身的不足和优势，又找到了不足的地方如何改进与提高的方法。

综合几家优秀物业管理企业的经营管理理念，均有一个共识：一是企业战略一定是要建立在对行业发展趋势的准确判断以及对自身对企业优劣势的正确分析的基础上，要具有先进性和适宜性；二是抓住市场，抓好服务品质；三是坚定不移地走品牌化建设道路，坚持不懈的打造自己的个服务产品。

我公司的战略发展方向和经营目标与上述这些经营理念不谋而和，说明我们的发展方向是正确的，结合公司近三年战略是以内部提升为重点，我们下一步要做的就是借鉴这些优秀企业的管理细节，内部挖潜，提升自身的服务品质再上新台阶，提升我们的品牌美誉度、知名度！

这次考察学习过程对我深深触动的有几件事，1、岁月无痕──陆家嘴花园一个十一年的小区管理了很多年还是园区规划有序、设备完好，绿化整齐、竹林繁盛，池水清澈、林间鸟儿飞跃，怡人易居。2、细节非常到位──海上海新城的维修班工具的管理值得借鉴，将常用工具挂放在玻璃橱柜中，陈列整齐一目了然，维修班员工共同使用，容易发现缺失与损坏，便于及时修缮及补充，避免人手配备一套的资源浪费；该项目的设备管理完善，标识清晰，环境整洁，记录完备，消防设施设备等的管线走向均有明确标记，高低压配电设备的开关指示，清晰了然，不用查找图纸就能准确及时找到出问题地点，便于工程维修人员进行维修维护。陆家嘴花园小区从小区业主的实际情况出发，在小区零散的设备空间，化零为整，为业主开辟了自行车停放点并提供加锁服务，既解决了小区内散乱停放自行车的问题，又为业主解决了丢失及损坏的困扰。3、VI标识随处可见──小区项目管理处的布臵中体现出公司的整体VI标识设计理念，统一的摆放，统一的制度，统一的规范。4、对于一线员工的关心体现在细微之处，以此维护员工稳定──海上海新城物管处为一线员工设臵休息室时，设了可吸烟体息室和不可吸烟休息室，为员工开展各种业余娱乐活动，让员工切实体会到公司的关心及关爱，员工离职率仅为5-7%。5、服务到位，物业费收缴率稳定──参观考察的几个项目，均在入住5-11年之间，但通过细致入微的服务，与业主的良好沟通，仍然保持当年物业服务费95－98%的收缴率，得以保证项目良性循环。上述这些都是小事，从中却能会到管理者的良苦用心，

物业管理无大事，都是从小事中、细微之处体现物业管理的水平、突显能力的高低。我公司若能在今后的服务中完美细节服务，服务水平会再提高一层。

通过这次学习考察总结出我们可借鉴的具体管理办法有：一是推进一体化管理与专业化分包，业务管理部支持项目管理，人力资源共享，专业条块结合相互监督；二是服务品质体现的是服务过程，强调留下服务痕迹，实行三体系认证，品质的提升从服务细节入手；三是利用物业服务这个市场平台，把物业服务与延伸服务有机结合起来，努力争取社会平均利润；四是注重服务沟通，加强与业主的沟通，减少为业主因信息不对称及专业知识不了解，而产生对物业公司的误解，让业主了解所做的一些都以服务业主为出发点；五是依据法律法规提供服务，以客户满意作为服务目标，提高客户满意度，提高物业服务费收缴率；六是员工是企业的财富，不仅关注员工的工资福利更需关注员工的文化生活，让员工了解公司主张什么，要求什么，增强向心力，激发员工的工作热情和企业归属感，降低员工离职率，带来的是质量的稳定和业主的认同。

经学习了解，我公司的财务管理模式与几家优秀企业的管理方式基本相同，大型项目设立专职财务人员，小型项目不设该岗位，由公司财务统一完成核算与管理。但各公司的考核工作做得很细致、很严格，收费管理做为一项重要考核

指标，各项目主任会自觉加强收费管理，以保证公司核定的年度工作目标的实现。从部门工作的角度建议公司能够使用收费软件，随时掌握各项目的业主资料以及收费、欠费等情况，以便能作出及时的、正确的决策。目前公司上万户业主的收费及欠费的登记、统计工作全靠人工完成，耗时耗力准确性又差，牵扯了项目具体工作人员和财务部人员的大量精力，削弱了财务核算与监督、财务分析方面的侧重。

虽然南北方的社会环境差异较大，对物业事业的认识接纳、社会发展程度、居民收入等方面上海都比我们大大地走在前面，但存在的问题大部分是相同的，高端管理人员和基层操作人员的缺失、物业服务成本的逐年上涨与物业管理费的上涨幅度低甚至不涨是南北方物业企业共同面临的难题，通过此次学习不仅是吸纳先进的、前沿的物业服务管理理念，开阔眼界、视野，查找我们的不足，筑固优化企业文化、管理运营模式，打造出更优良值得广大群众信赖的企业品牌。作为地方知名企业也有义务和责任推进物业管理水平及文化向前发展，缩短与全国优秀物业管理企业的差距，服务好千家万户，为社会的和谐繁荣奉献辰能人的一份力、付出我们致诚情义！

篇3：柏庄物业安全主管职责

柏庄物业安全主管职责

　　1.1遵守国家法律、法规和公司各项规章制度，贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立管理区域内的各项安保工作制度，对物业公司总经理负责。

　　1.2服从及执行上级领导的管理和指令，及时向上级领导反映工作情况、意见及存在的问题。

　　1.3监督安全班长工作状况，适时调整安全工作业务架构，不断完善监督管理机制。

　　1.4定期组织消防实战演习，不断提高保安员的防火意识和灭火作战能力。

　　1.5通过与客户的沟通或回访，及时掌握保安员的职业道德、沟通能力及服务水平、并给予有效的培训和指导。

　　1.6及时检查核实所安排工作的落实情况，跟进重大事项的处理结果。

　　1.7每季度对安全巡查工作组织进行评估，确保无治安盲点或隐患。组织保安员的在职培训、军事技能训练及消防知识培训,不断提高保安员综合素质。

　　1.8负责保安员的月度工作考核，对于保安员的转正、升职、嘉奖等具有初步考核权。

　　1.9每周定时召开安全研讨或例会，传达贯彻上级领导的指示精神。总结上周工作情况，分析管理服务区域的安全状况，及时处理和解决发现问题，同时对下周的工作做出安排。

　　1.10负责管理服务区域的安全管理巡逻路线图的制定，每季度根据管理服务区域治安防范的要求和特点，对巡逻路线、巡逻时间及方式进行评估并根据需要进行调整改进巡逻路线、方式和方法。

　　1.11每季度至少组织进行一次各种突发事件处理的演练和紧急集合、不断提高保安员的职业敏感度和应急事件的处理能力，有关紧急集合情况记录于《紧急集合情况登记表》。

　　1.12配合有关部门处理管理服务区域内各种违章行为、突发事件，调解客户、客户之间的纠纷，配合执法部门做好管理服务区域内的治安工作和出租房的管理。

　　1.13负责安全的内部管理，组织保安员开展业余文化活动，加强班组与班组之间的协调配合，合理调配人力资源。了解员工的思想动态，解决员工生活、工作中存在的困难，激励员工士气。

　　1.14不断强化信息跟踪意识，及时解决安全班上报的帮助信息，并及时反馈处理结果。

　　1.15负责与公司其他部门主管就员工培训、考核及员工活动组织等事宜进行协调;

　　1.16负责与客户中心对接关于紧急事件、投诉事宜的处理、回访、验证等事宜。

　　1.17熟悉管理服务区域楼宇、公用设施、设备的分布位置，系统掌握管理服务区域整体情况，熟悉《治安管理条例》、相关法规、公司体系文件，负责安全管理工作的现场和内部管理。

　　1.18接受、处理管理服务区域客户对安全管理工作的投诉，并对处理结果进行回访。

　　1.19负责每周、月底制订安全管理工作的周、月工作培训计划;

　　1.20负责与各部门的沟通与交流，将日常巡视工作中发现的公共设施、环境卫生等相关问题传递给相关人员处理，并跟进处理情况。

　　1.21负责部门员工的内务管理、考勤工作、请销假登记制度。

　　1.22领取、发放、保管学习文件、办公用品、保安器械。

　　1.23完成上级交办的其它各项工作任务。