大厦BIPV光伏并网发电方案书

　　无锡江阴市澄星大厦光伏BIPV光伏并网发电系统方案书

　　英利能源(苏州)有限公司

　　20**年1月

　　概述

　　1.1光伏发电的原理和特点

　　太阳能是地球之外最大的能量来源，每秒钟通过电磁波传至地球的太阳能达到相当于500多吨当量煤。这相当于一年中仅太阳能就有130万亿吨当量煤，大约为全世界目前一年耗能的一万多倍。太阳能的利用有多种渠道，太阳能光伏发电是最直接有效地将太阳能转化为电能的新能源之一，它的基本原理是：当阳光照射到太阳电池时便产生电能，经过控制、变换系统送入电网，或者储存在蓄电池里，在需要时由蓄电池向外供电。

　　太阳能光伏发电是一种零排放的清洁能源，也是一种能够规模应用的现实能源，可用来进行独立发电和并网发电。以其转换效率高、无污染、不受地域限制、维护方便、使用寿命长等诸多优点，广泛应用于航天、通讯、军事、交通、城市建设、民用设施等诸多领域。

　　光伏发电有如下优点：

　　太阳能是一种清洁、环保清洁能源，并且无资源枯竭危险，;

　　清洁无污染，运行时没有三废和噪声的排放;

　　不受资源分布地域的限制，不破坏当地的环境;

　　可在用电处就近发电，减少配套投资及传输损耗;

　　不破坏生态、能量随处可得、无需消耗燃料、无机械转动部件、维护简便、使用寿命长、建设周期短、规模大小随意、可以无人值守、也无需架设输电线路。

　　太阳能电池组件的使用寿命长，具备良好的耐候性，防风，防雹。有效抵御湿气和盐雾腐蚀，不受地理环境影响，发电寿命可达25年。

　　具有稳定的光电转换效率，且转换效率高。

　　1.2太阳能并网发电系统原理框图

　　1.3江阴应用光伏发电的条件

　　我国属于世界上太阳能资源丰富的国家之一，全年辐射量在91.7～2333kWh/m2·年之间。全国总面积2/3以上地区年日照时数大于2000小时。我国西藏、青海、新疆、甘肃、宁夏、内蒙古高原的总辐射量和日照时数均为全国最高，属于太阳能资源丰富的地区。

　　我国太阳能辐射年总量的地理分布如下图：

　　图1-2我国太阳总辐射量分布图

　　由图可以看出年总辐射的1625kWh/·年这条等直线，自大兴安岭西麓向西南，穿黄河沿青藏高原东侧到西藏东南，将全国分为东西两大部分，西部在1625kWh/·年以上，东部在其以下。西部远离海洋，受海洋潮湿气流影响很弱，全年气候干燥，中低云量较少，所以太阳

　　总辐射量较大;东部以内蒙东部和华北较大，在1625～1611kWh/·年之间，长江中下游与东北的总辐射量相当，约在1611～1153kWh/·年。广东沿海和台湾、海南沿海总辐射量都较大，在1611kWh/m2·年以上，在台湾和海南的西部可达到1625kWh/m2·年以上，是东部总辐射量较大地区之一。在东部川黔地区为低值中心，这一中心与世界上太阳能随纬度的分布规则相反，一般随纬度增高总辐射在减少。但这一地区出现在川黔中心，使总辐射随着纬度增高而增加。这种南低北高的现象是因为该地区处于青藏高原的东麓背风坡，是南北两股气流扰流交汇的地方，天气系统互动频繁，云量较多，影响直接辐射。

　　全国各地太阳能资源状况一览表

　　区域划分

　　丰富区

　　较丰富区

　　可利用区

　　贫乏区

　　年总辐射量KJ/cm2·年

　　≥580500-580420-500≤420全年日照时数

　　≥3000小时

　　2400-3000小时

　　1600-2400小时

　　≤1600小时

　　地域

　　内蒙西部、甘肃西部、新疆南部、青藏高原

　　新疆北部、东北、内蒙东部、华北、陕北、宁夏、甘肃部分、青藏高原东侧、海南、台湾

　　东北北端、内蒙呼盟、长江下游、两广、福建、贵州部分、云南、河南陕西

　　重庆、四川、贵州、广西、江西部分地区

　　特征

　　日照时数≥3300小时，年日照百分率≥0.75日照时数2600-3000小时，年日照百率0.6-0.75太阳能丰富区到贫乏区的过渡带

　　日照时数≤1800小时，年日照百分率≤0.4，建议不使用太阳能的地区

　　连续阴雨天

　　15由以上资料可以看出，本拟建项目所在地区江苏属于太阳能资源可利用地区，推广、利用太阳能资源是可行的。

　　本方案光伏发电设计的原则和依据

　　2.1本方案光伏发电设计的原则

　　本工程设计在遵循技术先进、科学合理、安全可靠、经济实用的指导思想和设计原则下，着重考虑以下设计原则。

　　●先进性原则：随着太阳能技术的发展，太阳能电源设计必须考虑先进性，使系统在一定的时期内保持技术领先性，以保证系统具有较长的生命周期。

　　●太阳电池组件:

　　以技术成熟的晶体硅组件为主;

　　●安装方式:

　　以固定式安装为主;

　　●并网逆变器:

　　以标书提供的参数为基本依据;

　　●升压输变电设施:

　　全部用国产设备;

　　●检测控制系统:

　　性能可靠,自动化程度高,采集的数据资料准确齐全，并能实现远程通信、控制;

　　2.2光伏系统设计依据

　　本工程主要遵循和依据下列标准、文件

　　配电系统设计遵循标准：

　　《地面用晶体硅光伏组件设计鉴定和定型》

　　GB/T9535《地面用光伏(PV)发电系统概述和导则》

　　GB/T18479《低压配电设计规范》

　　GB50054《低压直流电源设备的特性和安全要求》

　　GB17478《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》GB50171《光伏器件》

　　GB6495《电磁兼容试验和测量技术》

　　GB/T17626《交流电气装置的过电压保护和绝缘配合》

　　DL/T620《交流电气装置的接地》

　　DL/T621《电气装置安装工程施工及验收规范》

　　GBJ232-82《建筑设计防火规范》

　　GBJ16-87(20**版)《建筑物防雷设计规范》

　　GB50057-2000《建筑抗震设计规范》

　　GB50011-20**并网接口参考标准：《光伏并网系统技术要求》

　　GB/T19939-20**《光伏发电接入电力系统技术规定》

　　GB/Z19964-20**《光伏系统电网接口特性》

　　GB/T20**6-20**《地面用光伏(PV)发电系统》

　　GB/T18479-20**《太阳能光伏系统术语》

　　GB/T2297-1989《电能质量供电电压允许偏差》

　　GB/T12325-20**《安全标志(neqISO3864:1984)》

　　GB/T2894-1996《电能质量公用电网谐波》

　　GB/T14549-1993《电能质量三相电压允许不平衡度》

　　GB/T15543-1995《电能质量电力系统频率允许偏差》

　　GB/T15945-1995《安全标志使用导则》

　　GB/T16179-19956《地面光伏系统概述和导则》

　　GB/T18479-20**《光伏发电系统的过电压保护—导则》

　　SJ/T11127-1997电气、仪表工程

　　《电气装置安装工程施工及验收规范》

　　GBJ232-82《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》

　　GB50168-92《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》

　　GB50169-92《电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范》

　　GB50170-92《继电保护和安全自动化装置技术规程》

　　GB14285-93《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》

　　GB50256-96《金属穿线管和固定件》

　　IEC423《根据颜色和数字鉴别导线》

　　IEC446《低压开关设备和控制设备组件》

　　IEC439质量检验评定《预制混凝土构件质量检验评定标准》

　　GBJ321-90《工业金属管道工程质量检验评定标准》

　　GB50184-93《工业安装工程质量检验评定标准》

　　GB50252-94《自动化仪表安装工程质量检验评定标准》

　　GBJ131-90《工业设备及管道绝热工程质量检验评定标准》

　　GB50185-93《化工设备安装工程质量检验评定标准》

　　HG20236-93《带式输送机技术条件》

　　GB10595-89安全技术《建筑机械使用安全技术规程》

　　JGJ65-89《施工现场临时用电安全技术规程》

　　JGJ46-88《建筑施工安全检查评分标准》

　　JGJ59-88技术方案

　　3.1项目建设地点自然条件

　　3.1.1地理方位

　　江苏省无锡江阴市。

　　3.1.2地理气候

　　江阴位于北纬31°40′34″至31°57′36″，东经119°59′至120°34′30″，江阴北枕长江，有江阴大桥(G2京沪线)与靖江市相连，南近太湖，有同三高速公路与无锡相接，沿江高速东接张家港、常熟、太仓至上海，西连常州、镇江至南京。江阴为苏锡常“金三角”几何中心，从江阴到上海、南京各148公里，到无锡、常州各38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有五个飞机场，其中上海、苏南硕放、南京可直飞境外。江阴和市区的山丘总体上呈北东走向，其高度由西南往东北逐级下降。江阴属北亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.7℃，年降雨量1040.7毫米。四季分明，冬季阴冷潮湿，夏季较炎热，春秋季节气候宜人，是长江下游小麦、水稻等梁作物的重要产地之一。

　　3.1.3太阳能资源概况

　　根据美国航天航空局nasa资料查得

　　由此得到，江阴地区平均日照3.78小时/天

　　3.1.4电站选址

　　拟建设地处于无锡江阴市澄星广场澄星大厦主楼南立面、北立面、西立面、东立面和裙楼屋顶。

　　3.2方案描述

　　电站为BIPV光伏电站，整个BIPV光伏系统组成：大厦主楼的南立面、西立面、北立面、东立面和裙楼楼顶单晶硅全玻光伏组件系统。下面为单晶全玻光伏组件布置图：

　　主楼南立面单晶硅全玻光伏组件布置图：

　　(蓝色区域为光伏组件安装区域)主楼西立面单晶硅全玻光伏组件布置图：

　　(蓝色区域为光伏组件安装区域)主楼北立面单晶硅全玻光伏组件布置图：

　　(蓝色区域为光伏组件安装区域)裙楼顶层单晶硅全玻光伏组件布置图：

　　(青色区域为光伏组件安装区域)由于该项目对整体的外观和组价透光率的要求不同，根据全玻光伏组件的透光率和电池片排列密度、光伏组件安装面积等，做出以下三个建议方案。

　　方案一152.8KW

　　方案二114.08KW

　　方案三91.5KW

　　主楼

　　裙楼

　　主楼

　　裙楼

　　主楼

　　裙楼

　　装机容量

　　121.52KW

　　31.28KW

　　90.16KW

　　23.92KW

　　74.48KW

　　17.02KW

　　造价

　　305.29万元

　　254.48万元

　　230.38万元

　　安装面积

　　1416.72m21416.72m21416.72m2光伏每平米造价

　　2154.89元

　　1796.30元

　　1626.17元

　　系统综合效率

　　51.5%

　　累计发电量(25年)

　　2478141Kwh

　　1850172Kwh

　　1483965Kwh

　　全玻组件规格

　　组件功率

　　155W

　　340W

　　115W

　　260W

　　95W

　　185W

　　组件数量

　　784块

　　92块

　　784块

　　92块

　　784块

　　92块

　　组件透光率

　　约29%

　　约50%

　　约60%

　　玻璃规格

　　8mm超白钢化+1.52pvb(含电池片)+8mm单银Low-E钢化+16mm中空+8mm普通钢化

　　玻璃尺寸

　　970mm*

　　1500mm

　　2000mm*

　　1500mm

　　970mm*

　　1500mm

　　2000mm*

　　1500mm

　　970mm*

　　1500mm

　　2000mm*

　　1500mm

　　方案一单块全玻组件图：

　　主楼

　　裙楼

　　全玻组件(156mm*156mm为电池片，电池片间隙20mm，透光率约29%)

　　方案二单块全玻组件图：

　　主楼

　　裙楼

　　全玻组件(156mm*156mm为电池片，电池片间隙70mm，透光率约50%)

　　方案三单块全玻组件图：

　　主楼

　　裙楼

　　全玻组件(156mm*156mm为电池片，电池片间隙60mm，透光率约60%)

　　全玻组件照片(示意)：

　　(常规组件单晶硅电池片与全玻组件单晶硅电池片颜色一致)

　　3.3光电场选址

　　光电厂选址的原则：

　　周围的建筑物全年不遮挡整个太阳能电池方阵;

　　尽量缩短到并网点距离，以减少输电损失;

　　3.4光伏系统设备的选型及技术指标

　　3.4.1晶体硅电池组件

　　3.4.1.1选择依据

　　对于大型电站电池组件选型遵循以下原则：

　　在兼顾易于搬运条件下，选择大尺寸，高效的电池组件，

　　单晶硅电池，转换效率高达19.4%

　　选择易于接线的电池组件;

　　组件各部分抗强紫外线(符合GB/T18950-20**橡胶和塑料管静态紫外线心能测定);

　　3.5监测及显示系统

　　为了更好的掌握整个系统的运行状况，我们安装太阳能光伏发电系统的监控系统。该监控系统的原理如下图

　　太阳能光伏系统的监控系统原理图

　　我们可以通过把直流配电柜电力数据、逆变器发电数据、故障报警和环境数据等通过RS485连接到数据采集器，然后通过以太网连接到局域网PC计算机实时监控系统和保存数据。

　　3.6电站系统效率分析

　　3.6.1主楼全玻光伏组件垂直铺设，裙楼屋顶全玻光伏组件水平铺设。

　　ü光伏阵列效率η1=70.97%

　　ü逆变器的转换效率η2=96.5%

　　ü交流并网效率η3=99%

　　ü阴影遮挡系数η4=80%

　　系统的总效率等于上述各部分效率的乘积:

　　考虑到不可预见的情况，取修正系数0.95，综合考虑专业光伏设计软件的模拟情况，取系统效率51.5%。

　　3.6.2经济效益分析

　　本光伏系统总装机容量为：

　　方案一：总装机容量为152.8KW，25年内节电量为247.8万kWh;

　　方案二：总装机容量为114.08KW，25年内节电量为185.0万kWh;

　　方案三：总装机容量为91.5KW，25年内节电量为148.3万kWh。

　　使用太阳能光伏发电将减少火力发电所导致的环境污染，从而减少国家治理污染的支出，具有难以估量的间接收益。

　　(1)、经济效益分析

　　方案一：25年内节电量为247.8万kWh，25年可节约电费约￥314.70万元。(假设商业用电0.85元/度，国家分布式光伏电站补贴0.42元/度)

　　方案二：25年内节电量为185.0万kWh，25年可节约电费约￥234.95万元。(假设商业用电0.85元/度，国家分布式光伏电站补贴0.42元/度)

　　方案三：25年内节电量为148.3万kWh，25年可节约电费约￥188.34万元。(假设商业用电0.85元/度，国家分布式光伏电站补贴0.42元/度)

　　(2)、环境效益分析

　　方案一：每年可减排标准煤、CO2、SO2、NO*、等的量如下：

　　标准煤

　　CO2SO2NO*

　　35.69吨

　　92.78吨

　　0.79吨

　　0.36吨

　　方案二：每年可减排标准煤、CO2、SO2、NO*、等的量如下：

　　标准煤

　　CO2SO2NO*

　　26.64吨

　　69.27吨

　　0.59吨

　　0.27吨

　　方案三：每年可减排标准煤、CO2、SO2、NO*、等的量如下：

　　标准煤

　　CO2SO2NO*

　　21.37吨

　　55.56吨

　　0.47吨

　　0.21吨

　　(3)、社会效益分析

　　1)本项目单纯按发电量来算，其经济值是较低的;与常规能源相比，费用仍然比较高，这也是制约太阳能光伏应用的主要因素。然而，我们也应看到，治理常规能源所造成的污染是一项很大的“隐蔽”费用，一些国家对化石燃料的价格也进行了补贴。

　　2)太阳能光伏发电虽一次性投资较大，但其运行费用很低。

　　3)太阳能光伏与建筑相结合是一个方兴未艾的领域，有着巨大的市场潜力。

　　3.7光伏发电系统估价

　　方案一：

　　该系统总装机容量为152.8KW，组件为8mm超白钢化玻璃+1.52PVB(含电池片)+8mm单银Low-E钢化玻璃+16A+8mm钢化玻璃，整个系统的价格大约为19.98元/瓦(包含逆变器、配电柜、电缆等设备、辅材及安装、设计等)，所以该系统金额大约为305.29万元。

　　综合该项目的造价和运行维护费用与光伏发电收益，得出该项目预计22年收回投资成本。

　　设备清单：

　　序号

　　设备名称

　　型号

　　单位

　　数量

　　单价

　　总价(万元)

　　备注

　　全玻多晶硅光伏组件

　　152.8kW

　　17.2元/瓦

　　263.5约1416.72平米

　　并网逆变器

　　20kW

　　台

　　4元/瓦

　　61.110kW

　　台

　　交流并网柜

　　150kW

　　台

　　监测显示系统

　　套

　　监测系统用电缆及辅材

　　批

　　幕墙安装费

　　平米

　　1416.7250元/平米

　　35.4机电安装费

　　152.8kW

　　1元/瓦

　　15.38光伏幕墙发电系统设计费

　　项

　　15万元

　　15.0若由我司做该项目供货、施工，设计费免

　　9项目总预计费用(含税含运费)

　　390.29万元

　　含幕墙

　　10原幕墙造价(600元/平米)

　　85万元

　　11光伏部分造价

　　305.29万元

　　12每瓦造价

　　19.98元/瓦

　　13每平米光伏幕墙造价

　　2154.89元/平米

　　14每平米光伏装机容量

　　107.85瓦/平米

　　1525年内总发电量

　　2478141度

　　方案二：

　　该系统总装机容量为114.08KW，组件为8mm超白钢化玻璃+1.52PVB(含电池片)+8mm单银Low-E钢化玻璃+16A+8mm钢化玻璃，整个系统的价格大约为22.31元/瓦(包含逆变器、配电柜、电缆等设备、辅材及安装、设计等)，所以该系统金额大约为254.48万元。

　　综合该项目的造价和运行维护费用与光伏发电收益，得出该项目预计29年收回投资成本。

　　设备清单：

　　序号

　　设备名称

　　型号

　　单位

　　数量

　　单价

　　总价(万元)

　　备注

　　全玻多晶硅光伏组件

　　114.08kW

　　20.3元/瓦

　　232.0约1416.72平米

　　并网逆变器

　　20kW

　　台

　　4元/瓦

　　45.610kW

　　台

　　15kW

　　台

　　交流并网柜

　　115kW

　　台

　　监测显示系统

　　套

　　监测系统用电缆及辅材

　　批

　　1.0幕墙安装费

　　平米

　　1416.72250元/平米

　　35.4机电安装费

　　114.08kW

　　1元/瓦

　　11.48光伏幕墙发电系统设计费

　　项

　　15万元

　　若由我司做该项目供货、施工，设计费免

　　9项目总预计费用(含税含运费)

　　339.48万元

　　含幕墙

　　10原幕墙造价(600元/平米)

　　85万元

　　11光伏部分造价

　　254.48万元

　　12每瓦造价

　　22.31元/瓦

　　13每平米光伏幕墙造价

　　1796.30元/平米

　　14每平米光伏装机容量

　　80.52瓦/平米

　　1525年内总发电量

　　1850172度

　　方案三：该系统总装机容量为91.5KW，组件为8mm超白钢化玻璃+1.52PVB(含电池片)+8mm单银Low-E钢化玻璃+16A+8mm钢化玻璃，整个系统的价格大约为25.17元/瓦(包含逆变器、配电柜、电缆等设备、辅材及安装、设计等)，所以该系统金额大约为30.38万元。

　　综合该项目的造价和运行维护费用与光伏发电收益，得出该项目预计33年收回投资成本。

　　设备清单：

　　序号

　　设备名称

　　型号

　　单位

　　数量

　　单价

　　总价(万元)

　　备注

　　全玻多晶硅光伏组件

　　91.5kW

　　24.0元/瓦

　　219约1416.72平米

　　并网逆变器

　　20kW台

　　4元/瓦

　　36.615kW台

　　17kW台

　　交流并网柜

　　92kW台

　　监测显示系统套

　　监测系统用电缆及辅材批

　　幕墙安装费

　　平米

　　1416.7250元/平米

　　35.42机电安装费

　　91.5kW

　　1元/瓦

　　9.158光伏幕墙发电系统设计费

　　项

　　15万元

　　15若由我司做该项目供货、施工，设计费免

　　9项目总预计费用(含税含运费)

　　315.38万元

　　含幕墙

　　10原幕墙造价(600元/平米)

　　85万元

　　11光伏部分造价

　　230.38万元

　　12每瓦造价

　　25.17元/瓦

　　13每平米光伏幕墙造价

　　1626.17元/平米

　　14每平米光伏装机容量

　　64.59瓦/平米

　　1525年内总发电量

　　1483965度

　　地址：苏州工业园区展业路18号中新生态科技大厦D303Add

篇2：大厦水源热泵中央空调方案

　　目录

　　目录1一、工程概况2二、空调系统设计详情22.1、设计依据22.2、空调系统方案的选择32.3、系统方案初步设计及初投资、运行费用对比32.4、河水引水方式及水处理流程112.5、管道穿越马路的施工12

　　一、工程概况

　　无锡节能环保大厦位于江苏省无锡市，其中A楼的一至三十九层公共部分、B楼电梯厅、C楼全部以及D楼一、二层和地下室餐厅要求夏季制冷冬季采暖。根据《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-20**)的要求，夏天制冷的总冷负荷为：2259kw,冬季采暖的总热负荷为：1372kw。

　　根据现场的实际情况，考虑当地的气候条件以及周围的环境，为了满足空调系统的要求并能够使系统非常稳定的运行，通过对各种空调系统的综合分析，现提供地表水形式水源热泵中央空调、地表水源热泵+锅炉采暖(主要用于1月下旬或二月上旬，湖水温度低于5℃气候)、全地源热泵三个方案对比。主机采用湖南凌天科技有限公司特制满足特殊水质工况的满液式水源热泵机组和地源热泵机组。

　　二、空调系统设计详情

　　2.1、设计依据

　　1、设计规范

　　A《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-20**)

　　B《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50243-20**)

　　C《地源热泵系统工程技术规范》(GB50366-20**)

　　D《民用建筑节能设计标准》(JGJ26-95)

　　E《建筑给水排水设计规范》(GB50015-20**)

　　F《民用建筑防火规范》(GB50016-20**)

　　G《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-20**)

　　H甲方提供图纸及相关地质资料等

　　2、空调设计室内外参数

　　室外气象参数

　　项目

　　夏季

　　冬季

　　大气压强

　　1005.10hPa

　　1025.40hPa

　　室外空气干球温度

　　33.00℃

　　-5℃

　　室外空气湿球温度

　　28.6℃

　　相对湿度

　　86%

　　76%

　　冷水温度

　　25℃

　　5℃

　　室内设计参数

　　序号

　　建筑用途

　　室内人员密度

　　夏季

　　冬季

　　新风量

　　室内设计温度

　　相对湿度

　　室内设计温度

　　相对湿度

　　办公室

　　0.1人/㎡

　　26±2℃≤60%

　　22±2℃≥30%

　　30m3/(h*人)

　　餐厅

　　0.4人/㎡

　　25±2℃≤60%

　　22±2℃≥40%

　　20m3/(h*人)

　　商场

　　0.5人/㎡

　　26±2℃≤65%

　　20±2℃≥40%

　　30m3/(h*人)

　　大厅

　　0.15人/㎡

　　26±2℃≤65%

　　20±2℃≥30%

　　12m3/(h*人)

　　2.2、空调系统方案的选择

　　本次设计根据当前国家大力提倡的节能环保的原则，本着高效、节能、环保的理念以及降低顾客使用空调的综合费用的信念，通过多方面的比较，结合当地河水水质水温情况拟采用地表水形式水源热泵系统+地源热泵或燃气锅炉混合系统。夏季，地表水温度低于环境大气温度，机组通过冷凝器从地表水中获取冷量，这样可以不用采用冷却塔，将机组的制冷能效比与系统的制冷能效比都得到提高的同时也使系统运行稳定，机组长期运行在有利工况之下;而冬季，地表水温度高于环境大气温度，系统则从地表水中获取热量，(按凌天科技目前已运行的项目,冬季进水温度不低于5℃,是能够保证机组正常稳定运行,且机组COP值不低于3,根据梁溪河河水的水文资料分析,河水平均水温18.5℃,最高水温31℃,从水质和水温完全满足制冷工况;最低水温3℃,低于5℃水温时间不超过30天,主要集中在1月下旬和2月上旬,为确保系统万无一失,建设冬采用地表水水源热泵+土壤源热泵(或燃气锅炉系统)混合系统,运行方式为在水温5℃以上运行地表水水源热泵供暖,在水温低于5度以下运行土壤源热泵(或燃气锅炉),为节省投资,在设计混合系统中用于保证水温低于5℃时的空调负荷只考滤C栋和D栋,不考虑A栋新风负荷.2.3系统方案初步设计及对比

　　由于本建筑位于江苏，夏天制冷的总冷负荷为：2259kw,冬季采暖的总热负荷为：1372kw。其中夏季冷源可由梁溪或者地埋管换热器提供。在冬季，为了解决气候条件恶劣，空调系统效果不佳的问题，设计了以下三种方案，并进行了对比。

　　2.3.1地表水源热泵+地埋管方案

　　(1)埋管长度计算

　　埋管长度可按如下公式计算：

　　最大放热量Qma*1=[建筑冷负荷×(1+1/EER)]

　　(1)最大吸热量Qma*2=[建筑热负荷×(1-1/COP)]

　　(2)L=1000Qma*/ql

　　(3)式中：L为埋管换热器总长(m);

　　ql为最大利用温差的每米换热功率(W/m)，一般由接近实际工况的现场换热试验取得;

　　Qma*为夏季向埋管换热器排放的最大功率与冬季从埋管换热器吸收的最大功率中的较大值(KW)(注：COP为机组制热性能系数，EER为热泵机组制冷性能系数，机组COP值与工况有关，在计算时应考虑地下水温度和末端形式。)这里冬季COP取4，夏季EER取5。

　　埋管系统只考虑保证C、D栋采暖负荷计算，那么埋管承担取热负荷为552kW。工具上式得出L为6572米。那么需要地埋管换热孔70个，每孔深100米，有效换热深度95米。间距4.5米，占地1400㎡左右。

　　(2)河水水量分析

　　夏季制冷工况下：

　　q1=Q1/[1.163(t2-t1)]

　　按照5-10℃温差设计，需水流量约为195-389m3/h

　　冬季制热工况下：

　　q1=Q1/[1.163(t2-t1)]

　　按照4-6℃设计温差计算，需水流量约118-80m3/h

　　(3)机组选型

　　选用LDBL1300一台、LDBL1200M一台供冷采暖。冬季LDBL1300可切换到埋管换热器工作，为C、D栋供暖。

　　由于施工图纸尚未完成，水泵扬程不能确定，所以只能大致选配适当流量的水泵。为了确保埋管内水流为紊流，取流速0.3m/s。

　　(4)主要设备选型如下表：

　　序号

　　名称

　　型号规格

　　数量

　　技术参数

　　备注

　　水源热泵

　　LDBL1300制冷量：1092KW

　　输入功率：108×2KW

　　制热量：1256KW

　　输入功率：144.3×2KW

　　满液式水源热泵

　　LDBL1200M

　　制冷量：1014KW

　　输入功率：83.6×2KW

　　制热量：1140KW

　　输入功率：119.1×2KW

　　水源循环泵

　　KQL150/370-37/4流量：225m3/h,扬程：38.3m,N=37KW

　　1用1备

　　水源循环泵

　　KQL150/370-37/4流量：225m3/h,扬程：38.3m,N=37KW

　　1用1备

　　空调循环泵

　　KQL150/315-30/4流量：200m3/h,扬程：32m,N=30KW

　　1用1备

　　空调循环泵

　　KQL150/315-30/4流量：200m3/h,扬程：32m,N=30KW

　　1用1备

　　地埋管循环泵

　　KQL125/320-15/4流量：97m3/h,扬程：32m,N=15KW

　　1用1备

　　8旋流除砂器

　　YL*C-200II

　　处理流量：250m3/h

　　9综合水处理器

　　YS350I

　　处理流量：640～860m3/h

　　10部分地埋管

　　6572M

　　制热量：552KW

　　2.3.2地表水源热泵+燃气锅炉方案

　　在冬季拟用天然气锅炉代替水源热泵供暖运行一部分时间(可自由调整)。大约30天。

　　原水源热泵主机不变，埋管换热器去掉，换成一台CWNS

　　0.58-JK-Q锅炉。

　　主要设备选型如下表：

　　序号

　　名称

　　型号规格

　　数量

　　技术参数

　　备注

　　水源热泵

　　LDBL1300制冷量：1092KW

　　输入功率：108×2KW

　　制热量：1256KW

　　输入功率：144.3×2KW

　　满液式水源热泵

　　LDBL1200M

　　制冷量：1014KW

　　输入功率：83.6×2KW

　　制热量：1140KW

　　输入功率：119.1×2KW

　　水源循环泵

　　KQL150/370-37/4流量：225m3/h,扬程：38.3m,N=37KW

　　1用1备

　　水源循环泵

　　KQL150/370-37/4流量：225m3/h,扬程：38.3m,N=37KW

　　1用1备

　　空调循环泵

　　KQL150/315-30/4流量：200m3/h,扬程：32m,N=30KW

　　1用1备

　　空调循环泵

　　KQL150/315-30/4流量：200m3/h,扬程：32m,N=30KW

　　1用1备

　　锅炉管循环泵

　　KQL125/320-15/4流量：97m3/h,扬程：32m,N=15KW

　　1用1备

　　8旋流除砂器

　　YL*C-200II

　　处理流量：250m3/h

　　9综合水处理器

　　YS350I

　　处理流量：640～860m3/h

　　10燃气锅炉

　　CWNS

　　0.58-JK-Q

　　制热量：580KW，水流量：100m3/h，

　　耗气量:60.4Nm3/

　　h,功率:1.5KW

　　2.3.3全地埋管方案

　　根据2.3.1内公式计算得出：

　　夏季建筑需要向地埋管中释放的热量Q1=2259×(1+1/5)=2711KW

　　冬季需要从地埋管中提取的热量Q2=1372×(1-1/4)=1029KW

　　通过以上计算可以看出，冬季从地下提取的热量远比夏季向地下释放的热量少。若完全按照埋管方式设计，可能会造成地温差的持续上升，从而可能会影响到系统的安全可靠性。建议按照冬季负荷设计，夏季不足部分用河水或者冷却塔进行辅助调峰。

　　但是，为了更充分的比较方案优劣，这里还是按照埋管方式设计一套方案。

　　按照夏季负荷计算，所需要的埋管长度L=43032米，需要453孔，每孔深100米，每孔有效换热长度95米。按照孔间距4.5米计算，需占地8500平米左右。

　　主要设备选型如下表：

　　序号

　　名称

　　型号规格

　　数量

　　技术参数

　　备注

　　水源热泵

　　LDBL1300制冷量：1092KW

　　输入功率：108×2KW

　　制热量：1256KW

　　输入功率：144.3×2KW

　　水源热泵

　　LDBL1400制冷量：1198KW

　　输入功率：120.6×2KW

　　制热量：1382KW

　　输入功率：160.3×2KW

　　地埋管循环泵

　　KQL200/320-37/4(Z)流量：245m3/h,扬程：32m,N=37KW

　　1用1备

　　地埋管循环泵

　　KQL200/320-37/4(Z)流量：245m3/h,扬程：32m,N=37KW

　　1用1备

　　空调循环泵

　　KQL150/315-30/4流量：200m3/h,扬程：32m,N=30KW

　　1用1备

　　空调循环泵

　　KQL150/345-30/4流量：209m3/h,扬程：33m,N=30KW

　　1用1备

　　综合水处理器

　　YS350I

　　处理流量：640～860m3/h

　　8地埋管

　　43032M

　　制冷量：2259KW

　　制热量：1372KW

　　2.3.4方案初投资和运行费用对比

　　方案1地表水水源热泵+地埋管混合方案初投资

　　序号

　　项目

　　型号

　　数量

　　价格(万元)空调主机

　　LDBL1300M

　　69.6空调主机

　　LDBL130059.5水源循环泵

　　KQL150/370-37/42.292水源循环泵

　　KQL150/370-37/42.292空调循环泵

　　KQL150/315-30/41.948空调循环泵

　　KQL150/315-30/41.948地埋管循环泵

　　KQL125/320-15/41.7978旋流除砂器

　　YL*C-200II

　　1.39综合水处理器

　　YS350I

　　1.510机房阀门、材料

　　1套

　　9511机房安装费

　　66.512室外管材

　　螺旋钢管Φ325×9700M

　　3213沉淀池、过滤装置

　　3014室外泵房

　　20**室外安装费

　　2516地埋管

　　6572M

　　98.5合计

　　508.277方案二

　　地表水水源热泵+燃气锅炉方案

　　序号

　　项目

　　型号

　　数量

　　价格(万元)空调主机

　　LDBL1300M

　　69.6空调主机

　　LDBL130059.5水源循环泵

　　KQL150/370-37/42.292水源循环泵

　　KQL150/370-37/42.292空调循环泵

　　KQL150/315-30/41.948空调循环泵

　　KQL150/315-30/41.9488锅炉循环泵

　　KQL125/320-15/41.7979旋流除砂器

　　YL*C-200II

　　1.310综合水处理器

　　YS350I

　　1.511机房阀门、材料

　　1套

　　9512机房安装费

　　66.513室外管材

　　螺旋钢管Φ325×9700M

　　3214沉淀池、过滤装置

　　3015室外泵房

　　20**室外安装费

　　2517燃气锅炉

　　CWNS

　　0.58-JK-Q

　　9.3618燃气安装费

　　1000M350合计

　　470.037方案三

　　全地埋管方案

　　序号

　　项目

　　型号

　　数量

　　价格(万元)空调主机

　　LDBL140065.4空调主机

　　LDBL130059.5水源循环泵

　　KQL200/320-37/4(Z)2.54水源循环泵

　　KQL200/320-37/4(Z)2.54空调循环泵

　　KQL150/315-30/41.948空调循环泵

　　KQL150/345-30/41.948综合水处理器

　　YS350I

　　1.58机房阀门、材料

　　1套

　　959机房安装费

　　66.510地埋管

　　43032M

　　602.44合计

　　899.326运行费用计算依据：

　　电价0.798元/kWh

　　天然气费3.3元/立方

　　计算地表水系统能效比夏季5，冬季4(根据工况不同会有所不同,取平均值)

　　土壤源系统能效比夏季4.5，冬季3.8运行电费=建筑冷(热)负荷/系统能效比×电价×每日运行小时数×运行天数

　　夏季运行120天，冬季运行90天。其中冬季大约有30天切换冷热源到埋管系统或锅炉(时间可以调节)。

　　A,B栋每天运行10小时

　　C栋每天运行24小时

　　D栋每天运行14小时

　　部分地埋管运行费用为：

　　夏季

　　AB栋电费=1242/5×0.798×10×120=23.8万元

　　C栋电费=432/5×0.798×24×120=19.8万元

　　D栋电费=585/5×0.798×14×120=15.7万元

　　冬季

　　AB栋电费=820/4×0.798×10×90=14.7万元

　　条件恶劣切换埋管(时间大约为30天左右)

　　C栋电费=189/3.8×0.798×24×(60+30)=8.52万元

　　D栋电费=363/3.8×0.798×14×(60+30)=9.57万元

　　总运行费用约为92.09万元

　　锅炉+水源热泵方案运行费用：

　　夏季

　　AB栋电费=1242/5×0.798×10×120=23.8万元

　　C栋电费=432/5×0.798×24×120=19.8万元

　　D栋电费=585/5×0.798×14×120=15.7万元

　　冬季AB栋电费=820/4×0.798×10×90=14.7万元

　　C栋电费=189/4×0.798×24×60=5.4万元

　　D栋电费=363/4×0.798×14×60=6.1万元

　　条件恶劣切换锅炉(时间大约为30天左右，同土壤源热泵系统运行相同)

　　CD栋气费=60.4×3.3×24×30=14.3万元

　　总运行费用约为99.1万元

　　全地地埋管方案：

　　夏季

　　AB栋电费=1242/4.5×0.798×10×120=26.44万元

　　C栋电费=432/4.5×0.798×24×120=22万元

　　D栋电费=585/4.5×0.798×14×120=17.44万元

　　冬季

　　AB栋电费=820/3.8×0.798×10×90=15.47万元

　　C栋电费=189/3.8×0.798×24×90=8.52万元

　　D栋电费=363/4×0.798×14×90=9.57万元

　　总运行费用约为99.44万元

　　方案一地表水水源热泵+土壤源热泵方案初投资约508.277万元，年运行费用约92.09万元。

　　方案二地表水水源热泵+锅炉方案初投资470.037万元，年运行费用约99.1万元。

　　方案三全地埋管方案初投资899.326万元，年运行费用99.44万元。

　　从上表可知,方案3初投资较大。方案1初投资比方案2增加38.24万元,年运行费用减少7万元,增加投资部份将在伍年半时间内收回投资,另从节能示范方面考虑,方案全部用的是可再生能源,示范意义更大.请业主方综合考虑!

　　2.4河水引水方式及水处理流程

　　为了保证机组的正常运行，特制定如下河水处理方案：

　　河水从梁溪河取水，取水口设在鸿桥下，距建筑群约500米，取水池初步尺寸：4米×4米×4米(深)，取水口尺寸初步定为：3米×3米×3米(深)，取水口布置在取水池中。取水池初步计划的施工方法：在距河边8米处，先用挖机挖出一个5米×5米×6米(深)的基坑，并做好护坡，除临河面设置通水阻泥带外的其余三面及底板均用钢筋混凝土浇筑，浇筑厚度为30cm，且将取水管预埋好，取水口布置好。在保证取水池4米深处浇筑20cm厚的混凝土盖板，盖板上覆土绿化，用挖机将取水池与河道挖通。

　　河水泵房设在A楼地下二层的水泵房内，水在进入机组之前，会经过旋流除砂器以及全程综合水处理器的处理，根据本公司已成功的实际工程经验，经过如上处理后，水质能达到进入机组的要求，如果经过检测后水质在某方面还达不到要求，我们将进行针对性的处理，保证机组的稳定、安全运行。

　　进入热泵机组的水质要求

　　含砂量小于1/200000PH值为6.5~8.5CaO小于200mg/L

　　矿化度小于3g/L

　　CL-小于100mg/L

　　SO2-4小于200mg/L

　　Fe2+小于1mg/L

　　H2S小于0.5mg/L

　　水处理设备

　　名称

　　型号及参数

　　数量

　　备注

　　旋流除砂器

　　YL*C-250II除沙(物理方式处理)

　　全程综合水处理器

　　YS350II综合水处理(物理方式处理)

　　2.5管道穿越马路的施工

　　因为该建筑群与河之间隔了一条马路，所以必须考虑管道穿越马路的方式，该项目具体施工方式：

　　1、开挖土方铺设管道，采用管沟形式，方便检修。阀门处设阀门井。为了达到自留取水的效果，管沟必须深至梁溪最低水平线以下一米。

　　2、工程需穿越马路，马路宽约30米，采用顶管方式施工。施工前应征得有关部门同意。

篇3：农场光伏农业电站项目实施计划

磴口县弘吉新能源科技有限公司巴彦套海农场50MWp光伏农业电站项目实施方案

　　磴口县弘吉新能源科技有限公司巴彦套海农场50MWp光伏农业电站项目为农光互补项目，建设地点位于内蒙古巴彦淖尔市磴口县巴彦套海农场。该光伏农业项目是由磴口县弘吉新能源科技有限公司和内蒙古兴套川林业开发有限公司合作开发，其中磴口县弘吉新能源科技有限公司负责光伏电站开发建设，内蒙古兴套川林业开发有限公司负责农业设施开发建设。

　　为保障本光伏农业电站项目顺利开发建设，磴口县弘吉新能源科技有限公司和内蒙古兴套川林业开发有限公司经过协商，形成以下项目实施方案：

　　(1)光伏电站实施方案

　　1)在5月10之前，取得项目备案通知。

　　2)在6月10日之前，办理土地租赁手续及建设及用地批复事宜

　　3)在7月15日之前，编写完成项目各项支持性文件。

　　4)在8月15日之前，取得各项支持性文件批复。

　　5)在8月30日之前，项目并网取得批复。

　　6)在8月30日之前，完成建设用地规划许可批复及项目招投标工作。

　　7)在9月1日之前，办理项目开工许可手续，具备开工条件。

　　8)在9月15日之前，项目开工建设。

　　9)在20**年底之前，完成项目建设，并网发电(在当地气候条件允许条件下)。

　　图1光伏电站实施进度推进图

　　(2)农业设施实施方案

　　1)在5月20日之前建设完成一条4米宽、3公里长的硬化路。在5月30之前建设完成一条总长10公里的砂石路，其中4米宽的有3公里，3米宽的有7公里。

　　2)打机电井5眼，配滴灌2000亩，在6月5日之前完成

　　3)配备生活、生产用电变电器2台，线路总长5公里，在6月10完成。

　　4)建设农业用水渠道10公里，挖排水沟5公里，在6月15日之前完成。

　　5)修建防护林5公里，种树10000株，在6月25日之前完成。

　　6)平整可种植用地2000亩，在6月30期之前完成

　　7)计划6月份，完成种植苜蓿1000亩

　　8)使用土地黄河水灌溉浇水3次，施肥2000立方，在6月30日之前完成。

　　9)在5月15日之前，成立施工管理机构，配专业人员3人。

　　10)配施工机械铲车2台，挖掘机1台，拖拉机1台，建设施工人员住房300㎡。

　　11)20**年底，东旭集团配合兴套川开始建设酒庄1处。

篇4：江旅国际大厦推广方案

江旅国际大厦推广方案

一、南昌市写字楼发展概况

1．消费主体为行政事业单位，私营民营企业消费增长较快

在南昌市场，私营民营企业经济发展阶段所限，大多仍不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是一些发展较快的私企，如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构，但从增长率和可挖掘市场潜力而言，私营企业的潜力巨大。

2．高档写字间租赁市场仍不成熟，整体市场有待启动

南昌市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，并缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间租赁需求增长有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。

3．市场需求仍集中于中低挡办公物业，高档办公物业发展空间及发展潜力巨大

南昌目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。

其次，从宏观经济而言，南昌市二、三产业的发展速度及所占比例较高，国家对南昌的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展，对高档写字间的需求刺激将会相当明显。

4．供应量及需求量均较小

南昌写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。

其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。

5．写字楼正处于升级时代

房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。近几年，伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日益改善，吸引了国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。

（1）逐步走向专业化

在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年，华财大厦以近百米的高度面市，是当年南昌的标志建筑。大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到了2000年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。

但商住楼和写字楼是两种不同的产品。首先，商住型物业立项为住宅，立项是住宅，属于土地创业，比商业创业便宜50％；其次，二者的技术标准差距更大，比如消防系统，国家规定住宅可以不上消防系统，但是写字楼一定得有。商就是商，住就是住，因为商是开放的，而住是私密的，二者格格不入，不能融合在一起。但市场经济，存在就是合理。估计商住楼会在相当一段时间存在，因为现阶段不断有人创业，而这些创业者还没有能力在写字楼办公，这是一个很实际的问题。商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程。一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂的住宅呆下去。

南昌迎来专业写字楼是在20**年，20**年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。

（2）融入商业圈

纵观前面提及的几个专业写字楼，与最早的江信国际大厦不同的是，它们都不是作为单体存在，而是融于各商业圈中。财富广场自不必说，座拥八一广场成熟商圈。整栋大厦造型简洁挺拔，以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽的景观。地王广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀，人气聚集，品牌汇集。项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者之间就是互为需求的“商业链”，能够形成一种良性循环。国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈的重要组成部分。红谷滩的商业发展拟初步确立按“一个核心区，两条辐射带，三个功能区，四条商业街”的模式来构造红谷滩新区未来的商业平台。而其中红谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头，建设总建筑面积超过30万m2的*展中心、大型购物中心（Shopping Mall）、写字楼、五星级酒店和银行为一体的多功能购物功能区。

对写字楼融入商圈的现象，单一的写字楼已不能适应时代需要，高档写字楼的消费主力是外来人员，他们的工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。从投资角度看，“商圈”格局决定增值已被决大数投资者所认同。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个好的增值的前景，而现在南昌的写字楼，正以各大商圈为中心形成不同的“圈地”格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择的上策。

二、南昌市写字楼租售情况

1．写字楼销售情况

项目名称

地理位置

规模

面积

均价

客户群

竣工时间

配套

新田金世纪

朝阳洲孺子路西路

18层共72套

153.5㎡

3548元/㎡

广告、律师、设计、会计、装饰等智慧型中小企业

20**年底

5楼有600㎡商务会所，有商务配套服务，文具中心、大小会议室、阅读咖啡屋、按摩馆、网吧、迷你影院、健身中心等设施。8位白领丽人保姆。

国贸广场

洪城路

一栋20多层（层高3.3米）

141.99㎡

3900元/㎡

商务办公用户

20**.12楼宇自动化、办公自动化、保安自动化、通讯自动化、消防自动化（五A）

南方大厦

民德路339号

一栋19层

108.0㎡

3200元/㎡

附近居民、医院

20**.4处于闹市区，下面两层商用

地王广场

中山路百花洲

一栋（地下2层，地上28层）

64.2㎡

5800元/㎡

商业人士

20**.12.31宽带接入系统，保安监控系统，地下停车场管理系统，卫星及有线系统，移动电话无缝覆盖系统，楼宇自控系统，背景音乐系统。

财富广场

八一大道357号

二层地下室

裙楼五层

塔楼30层

198.8㎡

5000元/㎡

投资、置业人士及个体户品牌经销商

20**年8月1日

六、七层为高级商务会所，拥有4000㎡的屋顶花园，商务配套：屋顶游泳池、健身中心、网球场院、咖啡厅、多功能厅、网络会议室、电话电话会议。

写字楼名称

地理位置

租价（月）

出租率

客户群

配套设施

长运大厦

八一大道199号

28元/m280%

电子通迅、美容、贸易、医药、维修

卫生间（一层一间）、电梯2部、停车场

三星大厦

站前西路

25元/m295%

银行、广告、装饰、房产、餐饮、贸易

地下停车位、康乐室宾馆、卫生间、电梯

伟业大厦

高新火炬大街

16元/m298%

从事高新技术产业的企业或事业单位

电梯1部

强威大厦

中山路65号

31元/m290%

广告、装饰、保险

咖啡厅、健身房、餐饮、停车场

奥林匹克大厦

福州路

16元/m298%

个体及私营企业

商场、体育用品、汇仁堂大药房

宾招大楼

省府大院北二路

26元/m295%

广告、媒体、婚介

停车场

龙式大厦

省府大院东四路

26元/m295%

广告、媒体、企事业单位

电梯2部

金源大厦

海关对面

32元/m280%

投资人士

邮件箱、24小时监控

汇盛大厦

井冈山大道1128号

约30元/m2100%

个体户、私营企业

豪华会所、健身房、监控系统、咖啡厅

证券大厦

胜利路

46元/m2100%

证券公司、私企、房产、事业单位

会所、停车场

银湖大厦

湖滨南路2号

25元/m2100%

商业人士

银行、24小时监控

江铃大厦

苏围路

30元/m299%

饮食、财务、保险证券、美容

电梯2部、宽带、消防设施、换气

江信大厦

北京西路88号

68元/m290%

办事处、广告、媒体江信证券、房产

会议中心、多功能签字厅、谈判厅、咖啡厅

福利大厦

广场北路166号

500元/间

100%

广告、电信、旅游、律师所、彩票中心

停车场、管理值班室

华财大厦

沿江北路

30元/m280%

广告、美容、宾馆贸易、科技、代理

3部电梯、消防器材、停车位

中环广场

井冈山大道928号

无

100%

装饰、银行、花卉、电子科技

地下停车场、摄像监控、电梯

中山城

中山路177号

35元/m295%

房产、美容、广告

商场、商务中心、停车场、餐饮

物资大楼

八一大道432号

18元/m295%

旅行社、证券、物资机械制造、电脑设备

电梯2部

商储大厦

洛阳路

18元/

M2备注：水电费另计

金阳光

南京西路

18元/

M2备注：水电另计

建设大厦

省政府北路

40元/

M2备注：租金含物业管理费

航空大厦

彭家桥

14元/

M2备注：水电费另计

21世纪出版社

孺子桥头

2万/月

2．写字楼出租情况

3．主要写字楼详细情况

项目名称：华财大厦

项目地址：沿江中路

物业类型：商业服务和写字办公综合型习字楼

总建筑面积：

户型面积：56，70，100，140m2楼层布局和功能：1-20层为写字办公，21-25为宾馆、客房

配套设施：停车场面积小，车位不足

租金

30元/m2/月（含：水、电，物业费）；

32元/m2/月（含：水、电、空调、物业）

售价

不卖

物业管理费

（含在租金里）

付款方式：

租金：一个季度一交

压一个月押金（压一付三）

客户对象及特征：各行各业，其中食品，副食品居多。

入驻公司包括：太太乐、金龙鱼、LG、理光等

项目名称：江西国际信托大厦

项目地址：北京西路

物业类型：纯写字楼、高档智能化写字楼

户型：三种

50M2100M2150M2（138-158M2）

楼层布局和功能：1-25层为写字办公、26-27层为各类会仪场所

特色：入口大堂气派豪华，全大理石。

配套设施：现代化配套设施齐全（宽带网）；中央空调；美国进口OTIS电梯；

CCTV电视监控；24小时保安

价格：租金：68元/平米

（水电空调物业管理费）售价：不售

付款方式：压三付一（交三个月押金，一个月租金）

优惠措施：时间优惠；租一年按11-11.5个月算。

客户对象及特征：知名公司，专业性金融、证券公司。如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，KODAK等。

荣誉：建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位

出租率：80%以上

项目名称：太平洋购物广场商务大厦

项目地址：中山路与象山路交汇处

物业类型：商务公寓、写字两用。

物业档次：中高档，27层

总面积：25000-3000M2户

型：全框架结构，可自由组合成80M2，300M2，500M2不同面积办公区。

楼层布局和功能：1-4层北京华联超市、5-27层为公寓、写字楼。

配套设施：高级电梯、智能消防系统、闭路电视监控系统、红外线监控系统

售价：4800-5000元/

M2（5-27层）

付款方式：现款；按揭（8成30年）

客户对象及特征：各类公司，商务人士，投资者。

营销缺陷：1.写字楼宣传定位普通，无个性。2．宣传推广力度不够。

项目名称：地王广场

项目地址：中山路

占地面积：7826M2发展商：江西福泰房地产置业有限公司

建筑设计：泛华（广东）工程有限公司

物业类型：商场，休闲，酒店式公寓，写字办公。

物业档次：中高档，地下两层，地上29层。

户型：全框架结构，可自由组合成60M2-300M2不同面积的办公区。

楼层布局和功能：1-7层商场整体招租做商业。8-29层为公寓、写字楼。

售价：45000-46000元/

M2（1-5层）、4950元/

M2（均价）（8-29层）

付款方式：现款；按揭（8成30年）

客户对象及特征：各类公司，商务人士，投资者。

三、项目价格定位

我们认为，江旅大厦的价格定位最基本的三个原则是：一要考虑项目成本和盈利目标，二要分析竞争对手的成本、价格和产品，三要考虑客户需求和目标客户的预期价值。

1．南昌写字楼价格走势

南昌的写字楼价格以江信国际大厦为标志，形成南昌写字楼最高租价──68元/㎡·月。但由于南昌真正意义上的写字楼出现较晚且少之又少；另外，南昌大部分企业都处于创业阶段，他们对写字楼要求并不高，甚至在住宅楼里办公；因此，南昌近几年的写字楼出租价格总体来说并不高，高中低大概在70、30—40、20元/㎡·月，且比较平稳，但总体来说，稳中有升。

2．租金定价依据

项目定价以市场比较定价法为主。市场比较法的重点是比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性，为了使比较实例的选取科学、准确，我们根据江旅国际大厦的特点，选取了南昌目前写字楼典范──江信国际大厦、南昌早期写字楼——华财大厦、南昌写字楼换代产品——国贸广场。

为了使江旅国际大厦的价格定位更加科学和准确，我们选择了如下几个修正因素：

（1）地段因素

北京西路由于省政府的坐落，商业办公氛围浓厚，且道路交通十分畅通，同时江信国际大厦临近广场，属于广场商业核心区；华财大厦利用沿江路的出行方便，另外还有抚河景观带；国贸广场位于四向交通的坛子口，交通位置较优越，同时与红谷滩新区联系较近；相比较，本项目在地段方面并无明显优势。

（2）周边配套

本项目周边配套相对较完善，宾馆、酒店、公园、娱乐等等。

（3）规划因素

江信国际大厦规划上仅为单纯的写字楼；华财大厦则为商、住一体；国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心；本项目基本上为纯写字楼，但仍有首层为商业；因此项目规划上，本项目不如江信国际大厦单纯、不如国贸广场全面。

（4）品质因素

江旅国际大厦国际标准5A级的品质显然优于华财大厦等，与江信国际大厦相当。

3．项目定价

综合考虑项目自身因素及南昌写字楼市场因素，建议项目租金定价：40—50元/㎡·月，水电及物业费另计。

四、项目推广策略

（一）客户定位

目前本项目基本定位于江西首家旅游超市，因此基本目标客户为：省内（南昌市）各旅行社及相关行业，包括票务代办机构、银行、保险、运输等关联行业。

南昌本土有实力的公司以及处于发展快速上升期的成长型公司。

鉴于本项目综合品质，国际5A级品质，因此不排除有实力的大中型公司整层办公。

（二）推广策略

1．项目优势点

省旅游局各部门进驻现场办公，全面提升商务形象

标准5A级的甲级商务办公大厦

优越自然人文环境，南昌高端生态型办公楼

江西首家特色主题写字楼---旅游服务超市

成熟的商业配套，南昌市主要餐饮、休闲、旅游住宿中心

南昌首创观光电梯写字楼---身份和地位得以彰显

板式写字搂，自然采光、通风俱佳----健康保证

现代新颖外立面---南昌标志性建筑

物业增值服务---北京万通物业管理公司提供定制服务

2．总体推广策略

定制营销──以客户需求为市场导向的营销方式

所谓定制营销，是市场细分的极限程度。它的理论依据是：因为每位客户都有自己特有的需求和欲望，所以每位客户都可成为一个潜在的独立市场。卖方可以针对每位客户来设计不同的产品，制定相应的营销计划。

定制营销的基础：

◎客户期望自己购买的产品能反映出自己的个性

◎可以让客户参与制造完全符合自己需要的产品

◎可以对销售条件（如付款方式）进行定制

通过万通集团的加盟引入对江旅国际大厦进行全面的定制服务：

第一，万通集团成熟的国际型建筑专业定制服务，为定制营销的运用创造了条件；

第二，江旅国际大厦进行主体改造，工程设计及设备、功能均具有一定的修改空间，从而形成了一定市场的竞****势；

第三，主要客户人群已锁定，特定行业特定客户的特定需求可知，使定制营销的运用成为可能。

3．宣传策略

概念定位

在江旅国际大厦传播推广中，建议应用概念传播，加大概念炒作

核心概念定位

南昌高端生态商务空间

分概念定位

1．形象概念

强势品牌，领跑商务未来

2．区位概念

位置优越，同步国际商务速度

3．环境概念

自然调节·绿色商务空间

4．推广概念

南昌首创——观光电梯商务大厦

5．价值概念

高人一筹，科技领先（层高3.6米）

国际化5A级，智能化系统

6．配套概念

成熟的社区·完善的配套

餐饮、酒店、百货、医院、银行、公园……

造就了福州路的璀璨、繁华。

4．媒体组合

报纸媒体：《南昌晚报》、《江南都市报》、《江西商报》

宣传资料：三折页、DM单

电视广告

网络商务平台

户外广告：工地围墙、广告牌、户外指示牌

自办媒体：《旅游信息快报》

自办媒体——《旅游信息快报》

依托江西省旅游局资源优势，建议自办媒体，针对目标客户专门派送，并配合夹报扩大传播。

——自办媒体命名为《旅游信息快报》，突出商务特征，每月发行一期。

——具体内容包括旅游经济综述、发展前景展望、专家学者点评、消费者心声、万通商务快递，期间穿插软文及硬广告。

——未来可在旅游公司及商务写字楼中派发，并借此全面提升江旅国际大厦的品牌形象。

5．系列报广

系列一

主题：江旅国际大厦——南昌高端生态商务空间

随文：身居高处，方感天地之博大，生命尊贵；

襟怀万象，方可洞察世间真理，包容天下；

自然调节·绿色商务空间

江旅国际大厦，成就您事业的颠峰，实力与气概、尊贵与从容在此彰显。

商务坐标

江旅国际大厦，位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全面提升商务速度，是时代经济发展的新坐标。

商务环境

依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商，全力推出高档商务写字间。整合片区商务功能，成就价值非凡的CBD办公环境。

商务规划

敞开式办公楼层，根据需要自由组合隔断，为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。

商务配套

层高3．6米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由飞翔。

外墙全部采用镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量的交换，保持恒定室温，提高室内舒适度。

全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供应，带来24小时清醒头脑及清新感受。

国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络

系列二

主题：南昌高端生态商务空间，城市形象、您的形象

随文：今天，形象力已成为企业成功的保障，畅游商海的风帆。江旅国际大厦CBD区位、绿色空间，定使您的企业形象魅力大增，财富升值无可估量。

商务坐标

江旅国际大厦，位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全面提升商务速度，是时代经济发展的新坐标。

商务环境

依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商，全力推出高档商务写字间。整合片区商务功能，成就价值非凡的CBD办公环境。

商务规划

敞开式办公楼层，根据需要自由组合隔断，为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。

商务配套

层高3．6米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由飞翔。

外墙全部采用镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量的交换，保持恒定室温，提高室内舒适度。

全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供应，带来24小时清醒头脑及清新感受。

国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络

篇5：广百新大厦商场传播推广企划方案

　　广百新翼大厦(商场部分)传播推广企划方案

　　本案项目的传播推广将以客户营销计划为基础而展开，使传播推广直接服务于具体的营销推广工作而达成成营销目标。

　　由于本案项目的特性十分明显，同时营销推广的计划已定，所以在本方案中对项目营销性市场环境不做过多的分析，而将直接针对传播范畴的市场环境进行分析阐述。

　　一、项目特性分析

　　1、地理环境

　　地处于广州传统的黄金商业中心地带-----北京路段。该地段在众多的投资者眼中被视为投资宝地，其商业价值与投资价值已为广大商家、投资者和消费者所认同。基于在受众心目中固有的地段价值人知基础，本案项目----广百新翼有着与生来的领先性认同感和市场的追捧性。

　　2、广百与本案项目的关联性与融合性

　　广百连续八年营业额高居全广州之首，是大众心目中广州商业圈的龙头形象。本案项目---广百新翼(商场部分)与广百大厦大部分打通相连而自然与广百融为一体，成为广百延伸发展的一部分。广百新翼不仅可以分享广百现有每天4万人次人流量、10---12亿元年营业额的资源，同时也将扩大广百原有的规模和经营范围，吸引更大的人流量。推动联合之后的广百与广百新翼整体商场营业额再上台阶。

　　3、广百(西湖)参与经营管理

　　广百(西湖)将参与本案项目的经营管理，从而不仅在硬件上，也在软件性的管理方面将广百传统成功的经验优势引入，为投资者与经营者提供了信心的保障。基于上述2、3两点分析，本案项目---广百新翼可以凭借自身与广百的紧密融合性和受众(投资者、经营者、消费者)对广百品牌的认同优势进行“广百”品牌价值与效应的自然移植。从而在传播中形成同类商场无可比拟的全方位差异化优势。

　　4、功能的发展性与补充性

　　广百新翼功能将较广百有着新的发展，如：酒楼、娱乐中心等，将休闲、娱乐等互动性的消费引入，改变了广百传统单一购物功能。同时也将改变整个北京路商业圈传统的购物功能，而成为北京路商圈未来的发展的主流。

　　功能的发展必将带动广百----广百新翼为一体的商场吸引更多数量购物者的光顾，使营业额持续攀升，并为投资者、经营者提供更多的商机。

　　5、市场定位的发展性

　　广百新翼市场定位为高档次的购物中心，有别于广百中高档次的商场形象。所以在本案项目----广百新翼的推广中，形象包装应在广百的基础上进行延伸发展。

　　鉴于广百新翼拥有“地段”与“广百”这两大基础性的先天优势，所以在项目的与传播主题、内容的设定上应以这两大优势为基础。同时本案项目----广百新翼在商场定位与功能规划上较广百又有所发展，所以项目形象应进行相应创新性的延伸，而有别于广百传统的中高档次商场的形象使受众对项目的价值与卖点特性产生迅速而又强烈的认同感。

　　二、传播环境分析

　　.差异化的市场竞争及传播环境

　　纵观至今仍持续在售的商场，如广州数码世界、中华广场、北京大厦、中旅商业城、景腾商业广场等，除北京大厦地处北京南路(在传统的北京路中心商圈之外，商圈辐射区内)，加之其广告宣传中“商铺就买北京路”的概念导向，从而在受众认知中形成了与本案项目----广百新翼有一定的地段同质化。但北京大厦销售进度较快，目前所剩商铺不多，对本案项目竞争力较弱。而其他项目(包括景腾商业广场)与本案项目不具备可比性。

　　预计今年年内北京路商圈中心的地段将不再出现其他同类型的物业，所以整个商业用途的地产市场年内可能会呈现出竞争激烈化，但由于本案项目不可比拟的差异化优势存在，其他项目凭借自身项目特点难以难以对其构成直接性的竞争威胁。鉴于此，本案项目在传播推广中应设定差异化的传播主题与内容，建立起完全差异化的形象认知，以支持差异化的竞****势。在竞争势态激烈的情况下，不排除部分项目策划特别的促销方式而吸引投资者等买家的选择，从而威胁本案项目。在此情况下，本案项目可策划相对应的公关及促销活动以保持优势的存在。

　　三、传播推广目标受众

　　本案项目传统的目标受众将是以本阶段营销推广的亩客源-----经营者、商家、投资者为主，通过广告与公关活动向其进行广百新翼投资利益点的与承诺的传递。以影响和促进其投资购买行为。但同时本案项目将在年内开业，而本阶段传播推广也将搭载起项目形象初步建立的任务。基于此，本阶段次要受众将是广州市区大众。

　　在传播推广中，应将项目投资的利益点向主体受众传递，同时针对次要受众、通过表现而进行项目形象的建立。

　　四、传播推广策略

　　1、传播推广主题设定之必要性

　　对本案项目在年内销售招商阶段(估计将是5---6个月的时间这一时期的传播推广而言，其目的相对明确，即为了推动项目销售和招商的进度而进行的信息传递，从而引导投资者和经营者的选择。在此基础上，本阶段本案项目的广告传播推广将是进行投资经营利益点的一一诉求，同时配合营销推广策略进行相应的炒作，最大可能地吸引关注度而成为阶段性社会公众关注的热点。

　　但结合本案项目特性来讲，其项目特性所支持投资者、经营者选择的利益点较多，且大都需要一一的表现传播。但在目前同类地产讯息过多的传播环境的下，分散甚至散乱的讯息传递容易受其他讯息的干扰而影响受众接受的效果，所以本案项目在传播推广中应确立一个明确的传播主题------即项目销售招商的核心利益承诺，所有传播的具体诉求及表现应围绕主题而展开，从而确保传播的效果。

　　2、项目传播推广形象包装之必要性

　　在本案第一部分“项目特性分析”和第二部分“传播环境分析”中总结：本案项目具备与同类项目过多的差异化特性。这种差异化特性的存在也决定了项目形象包装的差异化。虽然在本阶段营销工作以销售招商为主，项目形象包装推广的需求并不十分明显，但为了更有效地进行项目众多差异化的卖点传播和支持传播主题的推广，必然需要一个差异化形象包装的导入为基础。使受众大体认识广百新翼的市场定位、发展方向等，从而支持受众对具体差异化特性的理解与接受。

　　3、形象包装对本阶段传播主题的指导性

　　对于本案项目而言，形象定位及其形象包装是贯穿整个销售招商乃至将来经营阶段传播之基础，所以形象定位及包装对销售、招商阶段传播推广的主题有着指导意义，即传播主题由项目形象定位及包装的基础上延伸而出，针对本阶段的营销目的进行具体的支持。

　　4、设定传播主题，一致表现执行

　　在传播主题体现了项目核心利益承诺的基础上，各传播诉求点的表现概念围绕其展开，并保持视觉表现的一致性与统一性。使每一次广告明确诉求了项目一个差异化的利益点，同时又因其广告连续的视觉一致性而产生认知记忆累积的作用。进而巩固传播主题的与形象包装的深入。

　　广告的诉求利益点是针对投资者、商家，而广告所表现出的形象则是针对社会大众的。

　　5、传播推广的分阶段性

　　根据客户所提供的营销计划，本案项目将在5月1日启动发售，整个项目将在年内投入营业。预计销售及招商工作大体将在5---6个月的之内完成。在段时间内要达到营销目标，就必须使市场保持持续的兴奋状态和热度。但要在5---6个月的周期内使市场调保持始终的兴奋就需要不断地推出新的刺激点来刺激市场(如促销、公关活动等)。使市场调呈现出“一波未平，一波又起”的热度。

　　在传播推广过程中，根据受众“接触-----了解-----产生兴趣-----认可-----接受”这一心理过程，我们也将进行不同目的、不同传播方式的各阶段性传播推广的周期划分，即形象导入期-----主题推广及导入期------主题强化期------主题效应的延续期。以配合具体的营销推广来制造出不同阶段的市场兴奋点来形成销售的稳定性。

　　6、各阶段推广手段的差异性

　　各传播推广阶段因其传播的侧重点不同，所以传播推广的方式也将在广告传播、公关活动、促销活动等方面有所不同的选择。具体的思路将在本方案的第七部分各阶段传播推广的策略与计划中体现。

　　7、选定形象代言人

　　由于本案项目形象明确，建议在传播推广中采用一知名明星为形象代言人，从而使项目更具差异化的识别性，加快了受众对本案项目认知了解的速度。同时也增加了项目的信任度。

　　形象代言人其本身具备的形象基因将是“福、富”且具“大众化”的亲和力。

　　从广州大众文化观受香港影响很大的区域特征来看，项目形象代言人应选择香港明星，从而使形象代言人更具影响力和号召力。同时形象代言人的公众感知形象应自然与财富相关，而更具传播的说服力。所以我司建议请香港明星陈百祥或曾志伟作为项目的形象代言人。

　　形象代言人的存在为传播核心主题“让广百为你赚钱”增加煽动性和信任度。其围绕形象代言人的传播将贯穿于主题推广的各个阶段，并整合各种媒介(户外、车身、报纸、活动等)进行。

　　五、项目形象定位、形象包装及传播主题的设定

　　1、项目形象定位：与广百融为一体的高档次购物中心

　　项目的形象定位不仅要支持本阶段销售招商工作，同时也将兼顾想未来在商业领域长期经营的需求。所以项目形象定位应具备长期性和持续发展完善性。

　　由于本案项目与广百存在着众多的关联性与融合性，使项目自然地包装成为广百的一部分，借用广百的品牌优势将使“广百新翼”继承广百的品牌资产，而对投资者和经营者更具吸引力，项目形象更加鲜明。

　　但“广百新翼”的市场定位与功能的增加又与目前的“广百”有着一定的差异性，所以项目的形象定位应在广百的基础上强调“发展性”。在此我司不主张提出“新”的形象概念，因为“新”的概念中寓意了“推翻、否定和重塑”的意义，对于广百品牌资产的继承与沿用有着一定的冲突，容易误导受众。同时“新”是一个没有具象体存在、感知效果而不明确的概念，无法向受众传递具体且实在的信息，使受众接受一种朦胧化的信息而造就了感知的模糊性。从而可能导致在项目为期楼阶段，社会投资者和大众对项目的直观认知力不强，影响投资选择的信心。

　　2、项目形象包装：广百传奇，创新延续

　　连续八年雄居广州市商业界的龙头地位，广百可谓是一个商界的传奇。但时代在变化，在发展。消费者购物需求也在变化。为续写传奇，广百必定有所发展，有所创新。而发展创新也将是广百继续领先的动力。于是广百新翼应运而生。广百新翼的诞生不仅顺应了市场的需求，同时也将推动广百迈向一个新的台阶。

　　“广百传奇，创新延续”这一形象包装针对投资者、经营商家来讲，也包含了广百新翼拥有比广百更好的空间、更大的规模、更佳的投资环境和因此而产生的更多商机这一利益承诺。从而支持具体销售招商工作的开展。这一形象包装将传递“环境商品创新，顾客商家双赢”的概念。

　　“环境商品创新，顾客商家双赢”的概念对投资者、商家的利益将体现为“广百新翼”在广百传统的优势上创新发展，将以其更大范围内，如购物环境、产品类型、校方档次等方面满足消费者的发展性购物需求而吸引更多的顾客。人流量的增加也将为入场经营的商家带来更多的商机，产生更大的价值。同时也使项目的投资价值生值，产生更大的投资收益。

　　3、销售招商阶段的传播主题：“让广百为你赚钱”

　　本阶段营销工作的目的是尽快完成“广百新翼”的销售招商工作。所以传播推广的目标受众应是投资者，经营商家和部分的炒家。目标受众所关注的是“广百新翼”将来的商业价值性以及所表现出的投资升值性。所以在项目的传播推广中必定要给予受众一个明确的价值利益承诺。

　　广百是投资者、经营商家、炒家公认的黄金宝地，但因为广百是国营企业的特殊性而不可能为投资者、商家和炒家所拥有。而广百新翼----广百的创新发展部分，将以更好的环境、更大的规模、更远前景的超越性使购买者占据广百将来最具价值的商铺。在未来的发展经营中，广百新翼将凭借其传统的优势和创新性的突破而提升项目原有的价值，为商家和投资者创造财富。

　　4、创意表现的风格

　　代表创新、发展与高档次形象，创意表现应蕴涵时尚，潮流之视觉感受。

　　5、项目传播的策略性思路

　　差异化项目特性

　　差异化的竞争与传播环境

　　项目差异化的形象定位：

　　广百新翼是广百发展的高档次购物中心

　　项目差异化的形象包装：

　　“广百传奇，创新延续”

　　项目销售招商阶段传播主题(项目核心利益承诺)：

　　“让广百为你赚钱”

　　广告传播：

　　公关活动

　　促销活动

　　项目投资卖点逐一传递

　　六、各阶段传播之要点

　　在本案项目推广的各个阶段，传播推广的主题均将围绕“让广百为你赚钱”而展开，只是在每个阶段对主题所进的包装和推广的侧重点不同。

　　1、形象导入期

　　在短期内迅速地使本案项目成为社会大众关注之焦点。并将传播主题自然引入。

　　2、主题推广及完善期

　　承接上期导入的主题进一步深化，使受众认同，体现投资的价值性。

　　3、主题强化期

　　配合公关活动和促销活动，强化项目的推广主题并调动起投资的大众参与性。

　　4、主题效应持续期

　　以前期良好的发售现状来维持推广主题，感染与带动其他投资者的介入。

　　七、传播推广企划

　　遵循传播推广策略，本案项目在销售招商阶段的传播推广将分为的四个阶段进行，即主题导入期-----主题推广完善期------主题强化期------主题效应持续期

　　1、主题导入期

　　1)周期：4月上旬-----4月中下旬

　　2)目的：吸引社会大众的注意力，使项目的投资热度逐渐升温，，为正式开盘发售蓄势。

　　3)执行策略：先以软性文章和新闻进行广百商业价值的分析与介绍，由浅至深，循序渐进。进而以悬念性的的题材推出传播主题“让广百为你赚钱”，同时配合软性文章与新闻报道，使广百新翼在4月上旬日渐成为广州大众熟悉的热点话题。在4月下旬进行“炒铺号”的促销活动，吸引炒家的进入而使项目投资热度升温。

　　4)传播表现策略：悬念性，关注性，简洁地表现，使信息具有轰动性的效果“敬请关注，机会就是财富”篇，悬念广告“让广百为你赚钱”篇：承接上一期悬念广告，点出广百的投资性“广百新翼让全广州眼红”篇：对广百新翼进行总体的介绍“明天，广州人将集体‘抢’广百”篇：广百新翼内部认购信息

　　5)媒介策略：由于受众以广州市区大众为主，所以媒介选择以广州为覆盖区域的媒介为主;悬念广告媒介安排以大版面来提高关注度和加深记忆度。同时户外和车身广告投放。

　　6)公关活动策略：“炒铺号”促销活动

　　在发售前一个星期先进行内部登记认购者只需缴纳少部分定金，便可获的一个选铺的序号，凭此号顺序在开盘时进行先后选铺。次举再加以炒作和宣传可吸引“职业炒家’的介入，带动起市场的兴奋

　　2、主题推广及完善期

　　1)周期：4月中下旬-----6月初

　　2)目的：配合项目的营销计划，深化“广百为你赚钱”的主题，并加以广告进行差异化的卖点逐一诉求，以支持主题的吸引力，推动5月1日开盘发售和以后一个月内的持续销售高潮

　　3)执行策略：在“炒铺号”的促销活动期间利用软性文章和新闻报道，烘托项目投资热潮。

　　在开盘当天附以形象代言人陈百祥(或曾志伟)主持“运财智叻星”现场秀(两场)公关活动，将开盘的气氛和关注热点推向高潮，吸引投资者、炒家的介入。

　　开盘后以系列广告进行“广百新翼”个投资卖点的逐一诉求，巩固受众对项目投资利益的认知。保持销售的热度。

　　4)传播表现策略：明确、单一地进行诉求表现，表现方式的连续性和一致性。

　　“开盘”篇：开盘信息及活动广告

　　“地理”篇：广百新翼地理环境优势

　　“人流”篇：广百新翼每层楼与广百相连

　　“管理”篇：广百将对广百新翼进行管理

　　“创新”篇：广百新翼功能性的发展创造更多商机等系列广告

　　5)媒介策略;以覆盖广州市区和珠江三角洲的媒介为主，同时在投资类的媒介上进行专拦话题性的软性文章和广告推广。

　　媒介采取同一规格的版面，以均速的频率进行投放。同时广告将向电视、电台进行投放。扩大传播面，进行项目主题的持续性提示。

　　6)公关活动策略：“运财智叻星”现场秀

　　邀请广州人最追捧的香港明星陈百祥(或曾志伟)在5.1、5.2两天亲临北京路现场主持“运财智叻星”现场秀活动，吸引广州公众的注意，为开盘聚集人气。同时电台、电视台进行转播，以扩大影响力和影响面

　　3、主题强化期

　　1)周期：6月初-----7月中旬

　　2)目的;在项目推广主题“广百为你赚钱”已为受众所认可并接收后，为进一步扩大市场面，刺激更多的购买者的加入。推动项目第二个销售高潮的出现

　　3)执行策略：以直效的促销手段为主，制造出新的投资概念吸引更多投资者的介入。广告推广则以投资概念的信息传递与炒作为主，制造并持续项目销售热度

　　4)传播表现策略：直观性地将投资概念进行传递，具有感染力和煽动性

　　5)媒介策略：维持上一周期的媒介策略，但在投资类的媒介上投放的比重有所加大，使其广告传播更具针对性

　　6)公关及促销活动策略：a、按照营销计划启动返租，进行高收益，稳定收益的投资概念的传播和引导

　　b、采取保值性的投资方式进行销售，即：投资者可按按揭方式先付三成的资金购买商铺，到年内开业时商铺的价值(租金和售价)如果有所降低，则开发商承诺原价+利息购回;如果业主不愿意让开发商购回，那么他只需缴纳剩下七成的一半就可获得产权

　　c、与电台合作，在北京路现场进行“电台投资现场秀”

　　4、主题效应持续期

　　1)周期：8月初------9月中旬

　　2)目的;在前两个周期(主题推广期和主题强化期)强势推广的基础上，项目的销售应进入一个相对的尾盘阶段，在这一阶段将主要凭借前两期所造就声势和影响的惯性继续进行余货的销售，同时在次阶段可做一写相应的促销活动，以使尾盘尽快消化

　　3)执行策略：以公关活动和直效的促销活动为主，传播推广围绕活动展开，促进项目剩余商铺的消化速度传播表现策略：围绕活动内容进行信息的传递，直观性。同时以前阶段良好的投资热潮来带动其他投资的跟随介入。

　　5)媒介策略：媒介以覆盖广州市区内的大众媒介为主